農曆7月民俗月昨（10）日結束，市場普遍認為民俗月買氣不佳，但住商機構統計，真正反映農曆7月移轉量是在9、10月顯現，量能大多僅減少3~5%，且影響因素為暑假或颱風，真正全年房市最低交易量，則是在農曆春節的1或2月，較平均值減少約三成。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，所有權移轉登記通常落後簽約一到兩個月，真正反映農曆民俗月的買氣會落在9、10月，若依過去25年每年各月移轉棟數均量來看，8到10月交易量確實淡一些，但也僅較平均值少3~5%，落差的部分主要是暑假或颱風影響，事實上與農曆七月沒有關係。

徐佳馨表示，一年之中，真正的淡季其實是交易天數較少的農曆春節1、2月，會比平均值少了約三成左右，每年中古屋的交易旺季則落在12月；她直言，真正決定房市買氣高低起伏的是政府政策，而不是農曆民俗月。

　農曆民俗月10日結束，但觀察近年房市，政策影響力遠大於民俗月的威力。研究過去25年的8至10月房市買賣移轉棟數，普遍較當年月均量減少3％至5％，房仲業者分析指出，民俗月對房市影響降低，連背景音都算不上，政策才是主旋律；9、10月買賣移轉量比7月低1成以內都屬正常季節現象，並非市場轉冷，接下來9月央行理監事會後的信用環境，才是影響房市後市的關鍵。

　　住商機構以近25年來全台建物買賣移轉月均量為基礎，排除各年景氣差異，觀察各月的季節性變化，長期統計結果顯示，12月高於均量 15％，3月、5至7月，以及11月亦高於均量；不過農曆春節的2月低於均量30％，民俗月的8至10月則低於均量約3％至5％，出現明顯淡季。

　　住商不動產企研室執行總監徐佳馨表示，8到10月交易量形成全年交易低谷，不能全部歸因於民俗月習俗，所有權移轉登記通常落後簽約1到2個月，反映民俗月因素的月的9、10月交易量並未比8月低，包括暑假、颱風季，都是比民俗月導致交易放緩的原因。

　　此外，市場好壞對這段低谷的影響也有限，把8、9月與前後月份相比，空頭年份平均少8.7％、多頭年份少5.4％，差距不到4個百分點，統計上並不顯著。

　　徐佳馨表示，真正決定這段低谷深淺的並非民俗月，而是那一年夏天有沒有政策變數。2012年8月實價登錄上路、2015年底房地合一前搶登記、2021年新冠肺炎三級警戒，讓8到10月交易量被壓得特別深；2024年9月中央銀行第七波信用管制前，8、9月反而成管制前的移轉登記高峰。

　　她指出，今年民俗月橫跨8月中到9月初，前七月全國買賣移轉15. 1萬棟、年減約2％，量能大致持平；即將登場的9月央行理監事會，相關決策及信用環境變化，將是影響房市後續走勢的重要關鍵。

受傳統民俗月加上中南部豪雨影響，永慶、住商、中信、台灣房屋四大房仲8月旗下仲介店頭成交數據顯示，8月交易量比7月小增6.5%或小減7.5%之間，惟年增3.4~17%，市況呈「北強南弱」；以整體來看，今年國內經濟佳，加上自住需求逐步回籠，下半年房市交易量可望優於上半年。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，雖然8月台股延續7月高檔盤整格局，惟市場資金仍多在股市，高端客因資產配置考量，部分獲利了結進入豪宅市場，因此整體房市呈現蛋黃區「強者恆強」、蛋白區轉弱的市況，尤其是雙北市8月交易量增不少，中南部則因暴雨等影響，成交量萎縮。

台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐認為，8月因「青安3.0」上路，由於新政策新增資格限制，既排富也排老，並無掀起購屋熱潮；不過因新措施針對婚育家庭上調貸款額度，因此內部觀察8月年輕夫妻購屋比重明顯增加，總價1,500~1,800萬元的家庭房型，是8月房市買氣的新撐盤力量。

資料顯示，8月永慶、住商、中信、台灣房屋四大房仲旗下仲介店頭成交數據指出，8月交易量比7月小增6.5%或小減7.5%，惟與去年同期相較，均呈現成長態勢，年增幅度落在3.4~17%間，顯示市場緩步走出去年谷底；惟在市場資金多在表現亮眼的台股中，房市買盤回防市中心蛋黃區，市況多呈現「北強南弱」。

據住商機構資料，與7月相比，8月台北市交易量月增1.6%，新北市月增4.0%，桃園市月減6.1%，台中市月減17.4%，台南市月減14.0%，高雄市月減18.1%；大家房屋企劃研究室公關襄理賴志昶認為，由於年底選舉在即，政府房市政策應不至於出現緊縮，若無重大衝擊應能讓買氣回穩，惟民眾最在意的房價，恐怕仍呈現「區間整理、強者恆強」情況。

中信房屋總經理張世宗指出，與去年同期相比，全國交易量依然維持正成長，顯見市場基本盤仍在。不過9月即將登場的央行第3季理監事會議，因攸關現行信用管制措施是否具備進一步鬆綁的空間，將是影響後續房市走向的關鍵。不過整體來說，今年下半年市場將是「穩中求進」格局。

永慶房屋研展中心副理陳金萍認為，國內經濟與就業市場維持穩定、科技出口持續支撐，以及部分自住需求陸續回籠，預期下半年房市交易量可望優於上半年。

　房市交易第二季以來較為明顯的復甦動能，被8月民俗月以及南部大雨成災澆熄，各大房仲8月門市交易量僅與前月相當，不過仍較低基期的去年同期成長約1成。房仲業者點名，9月中央銀行第三季理監事會議決策，將是影響後續房市走向的關鍵。

　　各大房仲業者自結8月門市交易狀況，永慶房產集團、台灣房屋均月增約6％，住商機構、中信房屋則微幅衰退；與去年同期相較，永慶、台灣房屋有雙位數的年增。

　　永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，國內經濟與就業市場維持穩定、科技出口持續支撐，部分自住需求陸續回籠，下半年房市交易量可望優於上半年；不過央行信用管制仍持續，短期內房市買氣難以快速放大。市場經過一段時間盤整後，部分屋主價格期待逐漸貼近市場，買賣雙方對價格的認知差距縮小，有助於觀望中的首購及換屋族加快決策，帶動整體交易量溫和回升。

　　台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐指出，股市高檔震盪，民眾資金規劃從激進轉向保守，目前限貸令尚未鬆綁，中南部家庭房型總價在青安3.0範圍內，青安政策的受益效果較大，青安3.0針對婚育家庭上調貸款額度，近期年輕夫妻購屋比例明顯增加，總價1,500萬～1,800萬元的家庭房型大二房、小三房，詢問度增加。

　　中信房屋總經理張世宗指出，9月將登場的央行第三季理監事會議，將是影響後續房市走向的關鍵，現行信用管制措施是否具備進一步鬆綁的空間，成為市場關注焦點；若央行能針對自住及換屋族群適度調整，將有助於降低購屋族的資金壓力，釋放潛在的購屋需求，帶動房市回溫。

　　住商不動產企研室執行總監徐佳馨指出，蛋黃買氣逐漸加溫，顯見買方對市場態度更明確，不過利率攀高等壓力，對買氣是一大影響，中長線來說，由於大選在即，應不至於出現政策緊縮，若無重大衝擊應能讓買氣回穩。

六都昨（3）日公布最新7月買賣移轉棟數合計達20,506棟、創近19個月新高，為月增12%、年增8.8%，顯示今年台股表現亮眼，股市資金外溢成屋市場，加上新案交屋潮、「青安2.0」末班車上車潮助攻，移轉量連兩月呈現「年月雙增」，買氣「築底升溫」。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，第1季央行微鬆綁加上上半年股市大漲的財富效益，今年上半年來、尤其從3月下旬到6月，市場以自用為主，買氣觸底回溫、維持穩定，惟整體市場仍維持盤整走勢。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨、台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐、永慶房屋研展中心副理陳金萍、中信房屋研展室副理莊思敏君認為，7月六都買賣移轉量寫下今年單月新高，且連兩月「年月雙增」，顯示在房市自住剛需支撐，加上新案交屋潮湧現、「青安2.0」末班車的上車潮助攻下，成屋市場逐漸走出打炒房陰霾，令全國不分南北、買氣呈「築底升溫」態勢。

資料顯示，7月六都買賣移轉棟數合計達20,506棟，不僅月增12%、年增8.8%，呈現連兩月「年月雙增」，更創近19個月新高；六都中，高雄市單月移轉量3,564棟，寫下近23個月大量，且年增率達26.2%居六都之冠，表現最亮眼。

六都公布了今年7月的買賣移轉棟數，總計六都共20,506棟，寫下近19個月新高，月增12%，年增8.8%，其中高雄寫下近23個月大量、年增率六都第一，表現最亮眼；台北市單月移轉棟數達2,352棟、年增13.5%，表現不俗；以月成長率看，台中市、台北市、高雄市各月增18.8%、17.5%、17.2%。

大家房屋企劃研究室公關襄理賴志昶分析，台股續創新高，增添部分資產族群進場房市的信心，惟房市前景仍不明朗，台北、高雄南北兩大都會區因地段優勢，吸引置產買盤齊聚。

徐佳馨指出，在房市自住當道下，資產型買盤回防蛋黃區趨勢顯著。累計今年前七月六都交易量合計為117,944棟，較去年同期年減0.9%。

　房市進入盤整期，自住買盤回流蛋黃區，台中高總價住宅也呈現結構性變化。市場觀察指出，具備成熟機能、土地稀缺與永久綠意的區域，仍受高資產族及換屋族青睞，其中科博館、國家歌劇院、綠美圖等台中三大藝文生活圈，憑藉重大建設、文化地標與綠地優勢，房價展現相對強韌的價格支撐。

　　科博特區屬台中早期發展成熟的蛋黃區，生活機能與文教資源完整，區內土地供給相對稀缺，目前預售市場以「勤美之真」、「長安大序」等個案受到市場關注。勤美之真近一年每坪成交均價達73.36萬元，銷售率逼近8成；長安大序今年5月揭露2筆實價登錄，近一年平均成交單價約64.3萬元。

　　住商不動產七期南屯店協理黃盟翔表示，科博特區最大的優勢在於成熟蛋黃區的生活機能與土地稀缺性，近期如「鼎泰上珹」及麗晨建設醞釀中的忠明路案，均屬危老開發案，在區域土地難以新增下，成為支撐區域房價的重要因素。

　　七期歌劇院生活圈則是台中豪宅市場最具代表性的核心區域。隨著七期核心土地大多已完成開發，住宅及商辦產品價格均處高檔，新案供給有限，稀有性更加明顯。下半年惠中路「遠雄夏綠蒂」已進入潛銷階段，「寶輝惠國47地號案」也可望進場，成為市場觀察七期高總價住宅買氣的重要指標。

　　位於水湳經貿園區的台中綠美圖，則是三大藝文生活圈中建設題材最強、發展速度最快的新興核心區。隨周邊重大建設逐步成形，水湳經貿園區持續吸引建商進場布局，目前「豐邑PARK ONE」、「泰御S ky Island」等指標預售案，實價登錄價格已站穩每坪8字頭。

永慶、住商、中信、台灣房屋四大房仲昨（31）日公布7月旗下仲介店頭成交數據顯示，7月交易量比6月小增1%~6.7%或小減3.5%，較去年同期增加11.9%~18.6%，顯示房市已脫離去年谷底、呈現緩步向上復甦，惟8、9月適逢傳統農曆民俗月，第3季交易量恐未能明顯增加。

中信房屋總經理張世宗指出，7月全國房市交易量大致與上月持平或小幅增加，顯示市場在剛性自用客戶出手下，房市仍具一定支撐力道；但他認為，7月台股處於高檔震盪格局，不少投資人選擇獲利了結、落袋為安，部分股市資金陸續轉向更具保值特性的成屋市場。

另一方面，張世宗表示，排富排老的「青安3.0」預計8月1日上路，因此7月出現首購族搶搭「青安2.0」末班車的買盤，同步推升單月買氣動能；他認為，8、9月適逢傳統民俗月，部分民眾基於習俗考量，交屋時程可能延後，預估第3季交易量不會明顯增加。

永慶房屋研展中心副理陳金萍則指出，國內強勁出口、經濟成長與前期股市財富效果，支撐7月房市交易，但第七波信用管制持續、銀行房貸授信審慎、利率仍處相對高檔，加上股市波動升高，限制房市擴量空間，認為整體市場仍將以自用、長期置產需求為主。

據永慶、住商、中信、台灣房屋四大房仲公布7月旗下仲介店頭成交數據指出，7月交易量小幅月減3.5%，或小增1%~6.7%，整體年增率達11.9%~18.6%；其中住商機構資料顯示，7月交易量月增6.7%、年增18.6%，以六都月成長率來看，各縣市各有消長，北市月減9.7%，新北月增3.9%，桃園月減5.6%，台中月增16.1%，台南月增31.6%，高雄月增15.7%，全國月增6.7%。

　　信用管制下，國內房市交易量持續探底，買氣低迷直逼2016年房地合一稅上路時。內政部統計，今年上半年全台建物買賣移轉棟數12. 46萬棟、年減4.3％，創下近十年來同期最低量，僅高於2016年同期的10.86萬棟，全台有15個縣市較去年低量還要再衰退，今年全台買賣移轉棟數恐面臨26萬棟保衛戰。

　　上半年買賣移轉棟數近12.5萬棟，不僅低於2023年平均地權條例修正案上路時的13.8萬棟，更跌破上一波房市低潮2017年的12.9萬棟，刷新近十年同期最低紀錄。

　　大家房屋企研室襄理賴志昶分析，中央銀行第七波信用管制的效應持續發酵，加上銀行端放款緊縮、審貸趨嚴，大幅提高進場門檻，大幅衝擊購屋族進場意願，並拉長買房觀望期，上半年股市表現強勁產生排擠效應，全年買賣移轉棟數恐持續下探。

　　過去不少產業投資或重劃區議題熱絡，藉由高槓桿炒作的投資買盤，在貸款限縮後幾乎銷聲匿跡，市場僅剩剛性自住買盤苦撐，致使上半年交易量維持低檔。

　　全台不含連江縣共21個縣市中，僅台北市、新北市、高雄市、宜蘭縣、雲林縣及嘉義市等六縣市較去年成長，苗栗縣、嘉義縣、屏東縣、台東縣均較去年同期衰退2成以上，二、三線非都會區縣市交易量衰退更甚於都會區。房地產業者認為，目前仍有不少過去預售階段銷售不錯的個案進入完工交屋高峰期挹注，中古屋市場交易動能衰退的情形，可能比數據呈現更明顯。

　　住商不動產企研室執行總監徐佳馨表示，目前房市已全面進入量縮盤整階段，下半年市場是否能築底回穩，除了央行政策動向，與選舉後政府態度外，台股表現也將牽動房市神經，如果信用管制等政策方向未見大幅調整，全年買賣移轉棟數，恐怕面臨26萬棟保衛戰。

　高雄市第二季建物買賣移轉棟數統計出爐，總計達8,808棟，是自去年第一季以來，單季移轉量再度突破8,000棟大關，季增幅更高達 16.79％，也是過去五個季度以來首見雙位數季增。市場認為，高雄第二季移轉棟數顯著彈升，很大一部分的量能來自於先前熱銷預售屋的集中交屋潮，高雄總體房市交易量呈現止跌回升的態勢。

　　回顧過去一年，受到中央銀行持續實施信用管制及限貸令的影響，高雄房市買氣與疫情期間買方積極搶進的熱絡氛圍大相逕庭。根據高雄市地政局統計，去年第一季建物買賣移轉棟數勉強以8,000棟保住底線後，隨後幾季便陷入盤整，成交量長期在7,500棟至7,800棟間震盪，今年第一季甚至下探7,542棟的近期最低點，第二季才在大量新成屋交屋的挹注下，回彈至近六季最高的8,808棟。

　　進一步分析各行政區表現，第二季以橋頭區的1,207棟居全市之冠，季增超過6倍；楠梓區1,079棟排名居次，亦較第一季的622棟顯著增長。市場普遍認為，這兩區交易量的暴衝，與前幾年台積電設廠效應、橋頭科學園區等題材發酵時，預售屋市場買氣沸騰，如今這些大型建案陸續完工並進入交屋期所致，後續中古屋與預售市場的實際接棒動能仍有待密切觀察。

　　相較於科技題材區的巨幅波動，成熟發展區則有自住買盤支撐。人口最多的鳳山區，是高雄市唯一連續二季、今年第一季與第二季單季移轉棟數突破千棟的行政區；緊鄰鳳山的三民區，第一季與第二季移轉棟數也分別有935棟及1,013棟的穩健表現。

　　住商不動產鳳山華鳳文龍加盟店店東鄭啟峰分析，第二季的移轉數據大幅成長，主要反映大規模預售屋交屋的遞延效應，高雄整體的房市交易市況其實尚未真正出現全面性的翻轉。他透露，近期就有來自北部的置產客戶打算將楠梓即將交屋的新成屋直接釋出，希望在交屋後儘速出售以收回資金，顯示部分投資買方態度仍偏保守。

　　中古屋市場方面，鄭啟峰認為，尚未出現突破性的進展，但開始出現原持觀望態度的首購族進場，遞延性買盤陸續進場。

　行政院正式拍板青安3.0政策，無縫接軌2.0版本，房仲業者認為，補貼利息後較一般房貸千萬房貸六年可省30萬元，排老、排富、獎勵婚育，除小宅有助標準家庭房型銷況，但區域總價天花板將使如台中、新竹首購族較吃力。業者建議，政策應更聚焦一生一次首購而非青年，並取消僵化的所得排富。

　　房市趨勢專家李同榮表示，青安3.0政策已變成「青安限制成家」專案，未真正回到「協助首次購屋自住」的政策本質，也未解決高房價根本問題。他建議，政策應以「一生一次首購自住」作為主要認定標準，而非青年限定，取消僵化的所得排富制度，改以是否持有住宅、是否首次購屋及家庭整體資產作為審查依據，總價門檻應依各地房價所得比及區域差異建立彈性標準，住宅貸款政策應與租屋政策、社會住宅、都市更新、住宅供給改革同步整合，建立完整住宅政策體系，而不是只依靠貸款優惠。

　　台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，青安貸款3.0可望無縫接軌，新版本對婚育申貸者端出更友善的貸款方案，大幅提升剛需購買力，可望吸引更多適婚青年購屋，對讓市場除了兩房小宅，讓25坪以上「標準家庭房型」物件，市場性可望提升。

　　一刀切的總價門檻，將使各地門檻前後的產品交易熱度朝兩極化發展，不同地區總價門檻不一，游資可能流向標準相對寬鬆的中南部，使政策對南北房市的效益產生落差，中南部的消費者，對政策牽動房市的感受比北部更鮮明。

　　住商不動產企研室執行總監徐佳馨表示，台北市總價3,500萬、新北市總價2,500萬元以內產品，可選擇多元，如二至三房中古大樓、華廈或大三房公寓產品皆可入手，不過對於房價日益高漲的新竹縣市與台中市，購屋門檻僅2,500萬與2,000萬元，較考驗首購族群的購屋眼光，兩大區域購屋人需慎選區域、屋齡及產品類型才能符合該門檻。

　台灣高資產族群居住版圖改變，呈現「老錢住山林、新富住重劃區」的現象。據財政部最新公布2024年綜合所得稅申報資料，統計六都各里綜所稅平均數與中位數顯示，台北市陽明山上士林區永福里，以平均綜合所得稅354.8萬元，奪下六都最富里；若以綜所稅中位數來看，則由鄰近南科、位於LM特區的台南市善化區蓮潭里，以178.1萬元奪冠，成為六都「最均富里」最大黑馬。

　　住商機構7日依據財政部2024年綜合所得稅申報核定統計專冊整理六都最富里及最均富里顯示，雙北市最富里仍集中於傳統豪宅聚落，依舊偏愛有山景、低密度與高隱私性的別墅聚落；中南部的新興富豪，則青睞科技園區周邊新興重劃區與豪宅大樓，反映台灣高資產族群的置產偏好出現明顯分流。

　　其中，台北市由陽明山仰德大道一帶的永福里奪冠，新北市由新店華城別墅區所在的下城里居首；桃園市最富里為中壢六和商圈的金華里。

　　在中南部，豪宅聚落逐漸轉向科技產業帶動的新興重劃區，包括台中七期重劃區的惠來里、台南南科LM特區的蓮潭里、高雄亞洲新灣區的建隆里，皆躋身各都最富里。

　　若觀察最能反映居民整體收入結構的綜所稅中位數，六都最均富里幾乎清一色由重劃區包辦，包括台北內湖四期重劃區的寶湖里、新北央北重劃區的中山里、桃園青埔重劃區的青溪里、台中七期惠來里、台南LM特區蓮潭里、高雄美術館特區龍水里。

　　住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，近年金融市場波動加劇，加上政府打炒房政策，高資產族群的置產策略逐漸轉向保守。未來豪宅市場將不再只是比價格，而是比地段、產品稀有性與長期保值能力。

　　央行打房壓力測試下，房市景氣降溫，但各類型產品出現「M型化」發展。上半年住宅大樓價格，除桃園微幅修正0.2％，其餘五都全面上漲，其中台中狂飆20.3％；反觀公寓失寵，僅台北微漲1.2％、台中上漲3.3％，其餘四都陷入盤整，台南重挫10.1％，凸顯房市寒冬下，購屋族偏愛具備電梯與管理機能的新式住宅。

　　住商機構統計，上半年六都公寓平均成交總價，只有台北市、台中分別小漲1.2％、3.3％，其他四都均呈現修正，其中台南跌幅10.1％，高雄也下滑5.9％，顯示公寓市場競爭力持續流失。

　　大家房屋企劃研究室公關襄理賴志昶分析，公寓普遍面臨屋齡偏高、沒有電梯、缺乏管理等劣勢，加上央行信用管制，銀行放款趨嚴，買方傾向挑選保值性較高的產品，公寓價格承受更大壓力。

　　尤其南二都不少非市區公寓屋況老舊，即使有低總價優勢，在買氣急凍下，難吸引買方，價格陷入盤整。不過，台北市因土地稀缺、都更改建題材豐富，仍支撐公寓價格；台中受惠市區更新、自住需求以及重劃區持續開發，公寓仍具一定抗跌力。

　　相較下，具備電梯的住宅產品明顯強勢。上半年六都華廈平均成交總價全面上漲，其中台中年增10.2％；住宅大樓全面領先，台中年漲 20.3％，新北市突破一成，高總價的台北市也上漲7.1％，僅桃園小幅回檔0.2％，顯示市場資金流向條件較佳的住宅產品。

　　賴志昶指出，目前買盤以首購、自住族為主，年輕族群較偏好具備電梯、物業管理、屋齡較新的華廈與大樓。房市進入盤整期後，有限的買盤更集中在條件優越的產品，使得都會區電梯住宅展現更強的抗跌與保值能力。

　　住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，房市已告別普漲時代，市場進入產品、地段決勝負的新階段。具備電梯、管理與新屋齡優勢的大樓，價格持續墊高，也展現更強資產韌性。在央行信用管制尚未鬆綁前，房市將維持「量縮、價穩」格局。

據六都地政局最新資料，今年6月六都房屋買賣移轉棟數達18,306棟，為月增11.3%、年增1.2%，顯示短期交易有落底回溫跡象；惟以整體今年上半年來說，成交量僅約9.74萬坪，跌破10萬棟，仍寫下2017年以來新低，更是1999年有紀錄以來第二低量。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，在央行第七波信用管制持續發酵，且銀行放款態度亦趨審慎下，2026年上半年買氣仍是自2016年以來不動產市場最艱困的半年之一。

信義房屋、住商機構、台灣房屋均認為，雖然今年上半年房市仍維持修正格局，不過對照5、6月移轉棟數連兩月月成長之下，顯示當前房市已有築底跡象；信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德認為，房市仍維持盤整走勢，短期內自用當道格局不變，但已脫離谷底。

資料顯示，今年上半年成屋市場成交量僅約9.74萬坪，10萬棟大關失手，不僅寫下2017年以來新低，更是1999年有紀錄以來第二低量。

不過若以單月觀察，台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中分析，六都建物買賣移轉棟數已連兩個月出現月增，顯示在房市利空鈍化下，加上今年以來台股對資產族群帶來的財富效應，部分資金有外流帶動中高價成屋市場買氣增加，預估下半年買氣將比上半年進一步回穩，今年全年交易量可望較去年「止跌持平」。

大家房屋企劃研究室公關襄理賴志昶則認為，6月六都移轉量年增率逐步轉正，主要來自交屋潮支撐，如新北三重、新莊，桃園龜山、蘆竹等區域新案交屋帶動，使單月增幅相對明顯，整體市場回溫訊號浮現。

陳定中指出，尤其新北市6月創下近13個月的單月最大量，推升6月都會區整體交易量較5月提升逾一成，年減幅也持續收斂至微減1.3%。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，雖然房市資金面持續受限，但在國內經濟基本面具支撐力下，預期下半年房市仍以自住需求為主，短期內市場價量大幅波動的可能性相對有限，整體房市交易朝向穩定趨勢發展。

中信房屋總經理張世宗指出，近期購屋詢問度已有所回升，顯示市場情緒轉趨正向，房市動能亦持續累積、蓄勢待發；再加上央行總裁楊金龍已明確表示「信用管制就到這裡」，意味後續不會再加碼緊縮，有助提振市場信心，預期下半年的市場交易量將有望溫和回升。

據六都地政局最新資料，今年6月六都房屋買賣移轉棟數達18,306棟，為月增11.3%、年增1.2%，顯示短期交易有落底回溫跡象；惟以整體今年上半年來說，成交量僅約9.74萬坪，跌破10萬棟，仍寫下2017年以來新低，更是1999年有紀錄以來第二低量。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，在央行第七波信用管制持續發酵，且銀行放款態度亦趨審慎下，2026年上半年買氣仍是自2016年以來不動產市場最艱困的半年之一。

信義房屋、住商機構、台灣房屋均認為，雖然今年上半年房市仍維持修正格局，不過對照5、6月移轉棟數連兩月月成長之下，顯示當前房市已有築底跡象；信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德認為，房市仍維持盤整走勢，短期內自用當道格局不變，但已脫離谷底。

資料顯示，今年上半年成屋市場成交量僅約9.74萬坪，10萬棟大關失手，不僅寫下2017年以來新低，更是1999年有紀錄以來第二低量。

不過若以單月觀察，台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中分析，六都建物買賣移轉棟數已連兩個月出現月增，顯示在房市利空鈍化下，加上今年以來台股對資產族群帶來的財富效應，部分資金有外流帶動中高價成屋市場買氣增加，預估下半年買氣將比上半年進一步回穩，今年全年交易量可望較去年「止跌持平」。

大家房屋企劃研究室公關襄理賴志昶則認為，6月六都移轉量年增率逐步轉正，主要來自交屋潮支撐，如新北三重、新莊，桃園龜山、蘆竹等區域新案交屋帶動，使單月增幅相對明顯，整體市場回溫訊號浮現。

陳定中指出，尤其新北市6月創下近13個月的單月最大量，推升6月都會區整體交易量較5月提升逾一成，年減幅也持續收斂至微減1.3%。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，雖然房市資金面持續受限，但在國內經濟基本面具支撐力下，預期下半年房市仍以自住需求為主，短期內市場價量大幅波動的可能性相對有限，整體房市交易朝向穩定趨勢發展。

中信房屋總經理張世宗指出，近期購屋詢問度已有所回升，顯示市場情緒轉趨正向，房市動能亦持續累積、蓄勢待發；再加上央行總裁楊金龍已明確表示「信用管制就到這裡」，意味後續不會再加碼緊縮，有助提振市場信心，預期下半年的市場交易量將有望溫和回升。

　　股市熱、房市低迷延續，加上中央銀行6月理監事會舉行之前觀望氣氛濃厚、且未鬆綁信用管制，各大房仲6月門市交易量普遍較5月微幅衰退，不過較去年同期成長。房仲業者指出，雖然蛋黃區買氣略有回升，但是蛋白區持續退燒，使交易量能未見突破。

　　根據各大房仲業者自結旗下門市6月交易狀況，永慶房產集團月減 6％、住商機構月減11.6％、中信房屋月減3.8％，台灣房屋月增1.2 ％，不過普遍與去年同期仍有1成以上的成長。

　　永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，端午連假出遊、梅雨等因素影響民眾看屋行程，使6月交易量衰退；台股表現相對亮眼，部分民眾趁股市高位獲利了結，加上對未來通膨預期仍存，部分資金轉向房市，提供房市一定支撐，央行信用管制措施持續，銀行房貸資金仍採審慎管理，資金面依舊是影響房市交易動能的關鍵因素。

　　住商不動產企研室執行總監徐佳馨指出，央行理監事會對於信用管制並未有進一步鬆綁，股市帶動房市蛋黃區表現更為強勢，蛋黃區買氣逐漸加溫，顯見買方對市場態度更為明確，中長線來說，過熱股市上確實需要出口，若無重大衝擊應能讓買氣回穩，今年應是穩中求進的一年。

　　中信房屋總經理張世宗指出，近期台股高檔震盪，讓部分投資人開始考慮獲利了結，並將資金投入相對穩定、具保值特性的房地產市場，新青安2.0政策整體雖尚未定案，但政府支持首購族買房成家的立場明確，觀望已久的首購需求也有機會逐步釋出，預期下半年的市場交易量將有望溫和回升。

　　台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐指出，高價豪宅出現買氣回籠跡象，顯示股市資金吸力減弱、限貸政策壓力趨緩，房市最緊繃的時點可能已逐步過去，下半年房市可望脫離最冷階段，市場將回到「自住買盤先行、投資買盤保守、產品條件分化」的格局。

　對於銀行配合政策推出地上權房貸的做法，鵬程建設董事長吳武山、海沃行銷總經理林睿豪指出，參考國產署最新統計，全國地上權分戶案件，成功獲得銀行貸款者有2,222戶、逾8成，高達23家金融機構投入，顯示銀行端對地上權產品的接受度提升。呼籲金融業以開放態度核定貸款，不僅協助年輕人成家，也創造政府、建商、民眾與銀行四方共贏。

　　銀行公會理事長暨兆豐銀行董事長董瑞斌以該行地上權住宅貸款為例指出，地上權貸款有兩方向，一是原本建商的建融就在（兆豐銀）這裡，建商標了一塊地上權，從建融開始到蓋好，之後要轉成分戶貸款，已承作20多戶，台北有相關案子；二是高雄有個案例，原先建商建融不在兆豐銀，是個人拿來申貸，大概成數給到七成左右，貸款年限大概20年，因為地上權有50年限制，若要延長成30年，將看個案條件、剩下時間長短，和貸款客戶的財資能力。

　　董瑞斌表示，地上權住宅貸款利率比首購稍高，約2.9％，主因是因為後續若需處理會有些風險。

　　住商機構不動產企劃研究室執行總監徐佳馨說，銀行針對地上權的授信有三大死穴，一是擔保品處分極度困難，一旦借款人違約，銀行拍賣這類產品本身就具有相對風險與壓力；二是逐年遞減的擔保殘值，長年期放款若借款人在借款期過半後脫手，殘餘價值難以支撐接手者的貸款額度；三是額外支出風險，地租等不確定性的支出風險恐增加授信的不確定性。

　　如以公股行庫具體承做情況來看，土地銀行2021年起，開辦國有非公用土地地上權興建區分所有建物分戶貸款，辦理條件是以擔保品區位、生活機能、交通便利性及借款人財資力等因素綜合評估。

　　合庫銀行2022年1月起受理承作地上權住宅房貸，以取得國有非公用土地地上權，並於合庫銀承作興建建築物貸款衍生的分戶房貸為限，利率依合庫銀定儲指數月指標利率固定加碼年息0.96％起機動計息。

　　「股房失衡」現象加劇。台股融資餘額目前超過5,600億元、一年來出現倍增，購置住宅貸款餘額4月底11.72兆元，由於資金湧向股市，台股扣除當沖近兆元的日均交易量，已相當於房地產一季交易總額。市場專家指出，一旦股市的資金派對趨緩，會否移轉陣地到房市「續攤」必須提高警覺，要慎防過度槓桿操作，避免市場出現反轉時，股房兩市同陷資本風暴。

　　信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，去年開始股房走勢背離，房市受政策抑制，「錢是聰明的」會找最有機會的地方挪移，這種行情多年難遇，受惠的投資人是20多年來最多，信貸、股票質押或透過股期等方式，擴大投入資金，一帆風順時資產確實可快速增值，但如果市場出現黑天鵝就更危險。

　　他表示，疫情前2019年台股市值約40兆，去年關稅議題發酵時市值 65兆，現在台股市值已超過140兆。雖然央行關注的不動產放款集中度等指標下滑，但股市龐大資金只要部分流入房市，又可能出現變化，相信即將召開的央行理監事會議，對放寬房市管制會相當謹慎。

　　住商不動產企研室執行總監徐佳馨則說，資金轉往股市，形成股熱房冷，台股已在歷史高點，風險更勝以往，對房市而言，依舊需要資金流入增加流動性，央行政策如果能適度放寬，增加民間信心，或可有機會導入資金進入房市，同時紓解股市資金過剩的壓力。

　　房市專家李同榮指出，股市熱絡，房貸、增貸再加融資的槓桿操作愈來愈多，延後買房、放棄首購、頭期款投入股市、再利用融資擴大槓桿，導致房市出現「首購族」轉變成「全民股民」的現象，流動資金集中於單一市場，市場風險同步累積。

　　未來兩種情境需要提防，第一種是股市出現修正，導致投資人套牢、信貸違約增加，衝擊消費信心與房市買氣，形成「股房雙崩」，甚至引發金融體系連鎖震盪。另一種則是股市獲利資金轉進房市，推升房價再度上漲，重演資金炒作房地產的循環，使投機熱潮死灰復燃。

　　房市不景氣，房仲鎖定新藍海衝加盟市占。住商機構鎖定租賃服務業潛在想跨房仲的業者，推出新加盟品牌「安家地產」，招商亮麗，不到二個月已有48家簽約加盟，幾乎一天一家，比預期速度更快。以近年租服業快速成長趨勢，住商機構預期未來二年安家地產可達200 店。

　　住商機構副總李杰峰表示，房市大繼承潮來襲，加上近年預售大量推案進入完工交屋，及房地合一稅制延長高稅率有長達五年的閉鎖期，這些空屋流到租屋市場，讓租管業者的租屋量體大增。相較於房仲業目前全台有7,700家市場飽和，租服業者目前僅2,800家，還在快速成長。

　　李杰峰分析，許多租服業者累積多年管理經驗，擁有穩定客源與在地服務能力，但在買賣仲介領域仍有發展空間；而部分傳統房仲業者則希望增加租賃及管理收入來源，以降低市場景氣循環對營運的影響，因此目前安家地產開出新店中，有三分之二來自租服業者加盟，其他三分之一為房仲他牌或獨立品牌轉招、網紅經濟帶動創業潮。

　　他指出，交易降溫不代表需求消失，隨著租賃市場擴大與居住服務需求提升，房地產產業正從單純交易導向逐漸走向多元服務模式。

　　李杰峰認為，新品牌能短時間創造加盟店數佳績，除抓住租服業想跨足房仲業的需求外，有住商體系聯賣資源，也吸引業者加盟。面對房市景氣波動，他建議經營者跨房仲和租服雙產業，有二種產業收入，並鼓勵經營者成立兩組團隊經營兩項業務，或既有的住商、大家專營買賣品牌，與多具租服資源的安家組成區域團隊，形成區域聯盟，提供完整服務。

　　他表示，租服業者業務「高頻、低效」，與房仲業「低頻、高效」不同，近年房仲業因房市不景氣，面臨人才流失問題嚴重，但租服業人力資源極為充沛，不少年輕人也因為包租業務認為自己不是員工，而是投資者，人員流動率低。

　　台股強勢，資金外溢開始帶動房市，加上中央銀行微鬆綁換屋族信用管制，大型房仲業者5月旗下門市交易量同步回暖，交易量較上月回升約一成，亦較去年同期回升一至二成。

　　房仲業者普遍認為，台股頻創新高，部分投資人開始居高思危，將獲利了結資金轉向波動較低、保值性較佳的不動產，這也同步帶動了中高總價產品詢問度的升溫，預期待股市波段平穩後，購屋需求又更加明顯。

　　根據各房仲業者公布5月房市交易資料顯示，永慶房產集團月增12 ％、年增23％，住商機構月增9.5％、年增10.4％，中信房屋月增8. 5％、年增3.2％，台灣房屋月增12％、年增15.4％。

　　永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，5月隨中東談判進展讓戰爭陰霾漸除，國內經濟表現佳，台股大漲讓財富效果發酵，部分資金趁高位獲利了結，加上對未來的通膨預期仍存，房市買氣回溫。利率短期內沒有下調空間、信用管制仍持續，資金面仍是制約房市的關鍵因素，即使有股市的財富效果挹注，市場仍以自用需求為主力，整體房市價量趨於穩定。

　　中信房屋總經理張世宗指出，進入傳統房市旺季，近期來店人潮確實有所回升。不過，目前買賣雙方對價格認知仍存在落差，多數屋主對房價仍抱持相對樂觀的期待，而買方則在預期房價修正的氛圍下，出價態度趨於保守，也使得議價時間與決策週期明顯拉長。

　　住商不動產企研室執行總監徐佳馨指出，雖然房地產漲幅不如股市，但許多投資人認為房地產有保本作用，更願意轉進房市，特別是優質房產，蛋黃區買氣反而更強。中長線來說，由於大選在即，加上股市過熱確實需要出口，預期應不至於出現政策緊縮，若無重大衝擊應能讓買氣回穩，2026年應是穩中求進的一年。

房市買氣平淡，代表開發商推案意願的建照與開工量，今年首季各僅達2.46萬宅、2.09萬宅，雙雙降至近十年次低；都更危老案也因市場低冷而熄火，首季拆照數量同步降至不到800宅；惟代表潛在賣壓的首季使照量達3.17萬宅，創2005年同期以來天量，後續房價怎麼走需再觀察。

大家房屋企劃研究室公關襄理賴志昶指出，限貸令、第七波信用管制措施上路，是這波房市轉冷的主因，在政策陰霾下，加上市況不佳，讓建商再度開啟減量經營、延緩推案策略、讓首季建照量、開工量同步寫下近十年次低，這也恐讓未來三至五年新案供給量下滑。

賴志昶分析，2024年上半年因通膨預期等影響，房市買氣噴出，讓建商大舉推案，加上政府土融政策，建商需在取得土地18個月後動工、最後一成才會撥款，讓2025年首季建照、開工量仍在高檔；同時這段期間房市買氣不振，建商減量經營啟動並持續加大力道，今年首季建照、開工量才雙雙降至近十年次低。

唯一翻揚指標為代表未來市場潛在賣壓的使照量，首季使照宅數達3.17萬宅，創2005年以來同期新高，反映過去幾年建商大力推案，在預售屋逐步完工下，龐大交屋潮將讓後續市場受壓。

他指出，在建照量、開工量雙寫近十年谷底之際，有利當前房價持穩表現，惟同時首季使照量又爆出3.17萬宅的22年來交屋新天量，顯示市場未來潛在賣壓不小，又恐會對房價造成破壞力，在兩股力量拉扯下，後續房價會如何表現，值得持續觀察。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，房市前端指標如建照、開工及拆照量全面緊縮，意味著未來3至5年的新案供給量或將大幅減少，但在近年房市進入交屋潮下，龐大交屋天量是否會出現大量賣壓，進而讓房價鬆動。