永慶不動產、永義房屋、有巢氏房屋、台慶不動產四大品牌如何做到不斷領先市場、拉大與同業差距？永慶房產集團加盟事業處總經理莊志成認為，關鍵在於永慶加盟總部打造業界最強房產科技工具，提供豐沛的資源，加上永慶集團「共好共享」的企業文化，協助全台加盟店在市場上脫穎而出。

　永慶房產集團擁有領先業界的科技實力，長期投入大量資源、積極研發AI應用，開發出「AI特助」等AI服務，並獲得多項大獎肯定。2026年，永慶加盟四品牌亦將推出「AI煥裝」、「AI導覽」與「AI特助」三大AI服務，協助加盟夥伴大幅提升服務效能，成為事半功倍的最佳科技後盾。

　再者，永慶獨有的無私分享文化，是成就高績效必備的關鍵。為迎戰市場變動，今年永慶加盟總部共邀請超過160位菁英店東長及績優人員，毫無保留地分享自身經營know-how及業務做法，甚至跨區授課，打破本位主義，創造互助成長環境。

　永慶房產集團憑藉30多年的深耕經驗，能精準分析房市脈動，帶領加盟店適時調整經營策略方向，立足市場。為了將市場洞察轉化為實戰能力，加盟總部與各區域經管會也共同舉辦各式訓練課程，其中實體業務戰技課程就超過70場，《i學苑》的線上課程則超過1,600堂，全方位強化業務戰力，參訓人次超過21萬。完善的培訓課程成功提升單店單人績效，展現集團對加盟店的重視。

　莊志成說，台灣房仲業現正處於汰弱留強的階段，外界看作危機，永慶則認為這是低谷布局的最佳時機。永慶加盟總部將持續建構最強創業平台與人員最佳發展平台，以達成三年集團全台2,500店的新里程碑。

2025年台灣房市在信用管制與資金環境趨緊的雙重壓力下，交易動能明顯降溫。面對房市轉趨保守，有別於多數房仲業者調整營運規模、放緩展店步伐，永慶房產集團仍持續投入資源，創新科技系統，以擴大品牌影響力，今年新展店數直逼130家，全台服務規模達1,950店，再蟬聯台灣房仲第一品牌寶座。

　除了店數規模穩居全台之冠，永慶房產集團旗下四大加盟品牌－永慶不動產、永義房屋、有巢氏房屋與台慶不動產，今年依然繳出亮眼成績單，共計有11家加盟店業績突破1億元、143人達成千萬經紀人員。永慶加盟總部23日於台北國際會議中心盛大舉行「菁英會頒獎典禮」，現場齊聚全台績效傑出的加盟夥伴，享受屬於他們的榮耀時刻。

　永慶房產集團加盟事業處董事長劉炳耀表示，今年房市面臨比往年更加嚴峻的挑戰，感謝全台加盟夥伴堅持落實誠實服務理念，贏得廣大消費者的信賴與指名。永慶加盟總部做為加盟店的堅強後盾，持續優化《房仲聯賣平台》，讓聯賣作業標準化、流程公開透明，提高合作公平性與成交機率；在《i智慧PRO系統》超過26萬筆物件，讓加盟店能夠跨區、跨品牌合作，達成多贏局面。

　今年永慶加盟四品牌聯賣率超過4成，貢獻近百億元業績，助加盟店在市場波動期間，仍能維持相對穩定的業績動能。

　為因應市場變化，永慶加盟總部同步啟動多項訓練課程，協助全台加盟店調整經營策略、精準掌握商機。

　永慶房產集團加盟事業處總經理莊志成指出，今年透過線上與線下開辦的課程將近1,700堂，讓夥伴隨時隨地精進專業技能，蓄積市場競爭能量。

　永慶房產集團四大加盟品牌各具特色，知名度與指名度均領先同業，旗艦級加盟品牌永慶不動產，今年展店直逼50間店，以全台邁向650店的規模，穩居「房仲加盟第一品牌」。而上市僅4年的永義房屋，不僅全台服務規模已邁向300店，是近年來台灣店數成長最快的加盟品牌，今年更獲頒《工商時報》台灣服務業大評鑑的「連鎖房仲業-銀獎」，顯見專業好服務已獲市場肯定。

　持續穩居台灣房仲加盟品牌前三大的有巢氏房屋，全台邁向500間店，以在地經營、社區友善貼心服務，被客戶認證為「社區專家第一品牌」。店數邁向400間店的台慶不動產，不僅服務規模持續在高雄市獨占鰲頭，是名副其實的「南霸天」，更成功占據台灣加盟房仲品牌前五大的位置，其積極服務態度屢獲客戶認同和推薦。

【永慶不動產台南小東南紡加盟店 店東 蔡武霖／】

　　本店曾成交一塊土地，成交總價約1,350萬元，在之後的鑑界過程 中，鄰地的地主剛好在現場，聽到之後，也表示想賣土地，我便詢問 地主的心裡預期價格，後續本店按照他的期望價格推進，也順利成交 ，結果兩塊相鄰的土地，成交價差了將近100萬元，地主完全接受， 也很肯定我們的專業與誠實，把事情講解得清楚透明，讓他能安心把 委託交給我們。

　　台南東區是台南人心中最精華的地段，許多台南指標性的地標，包 括南紡購物中心、成大、台南車站、平實公園等，都位於東區，該區 也是台南房價最高的行政區，東區內的平實重劃區，新案房價每坪已 經坐五望六，主要是台南市政府推動的公辦都更、社宅、轉運站及捷 運藍線和綠線等重大建設，支持區域房市發展的長期利多。

　　永慶不動產台南小東南紡加盟店店東蔡武霖表示，台南東區大樓住 宅近一年成交997戶，新屋成交價平均每坪52.32萬元，整體的平均價 約每坪41.99萬元，近一年每坪房價平均上漲20.45％，目前銷售中的 新建案共有31個。

　　如以東區範圍之內的平實重劃區，建案售價更是突出，他說，平實 重劃區的大樓新案銷售，目前成交價格平均介於每坪55萬到65萬元間 ，高樓層或指標建案，甚至出現每坪67萬元的歷史新高價位帶。

　　蔡武霖指出，台南市東區的住宅產品類型，以新成屋或是預售高層 大樓為主，只有少量透天或老舊公寓，另有部份地上權或社宅等規劃 。

　　他表示，台南市東區本就是台南人心中最精華的地段，人口密度也 最高，能夠躍升台南房價最高的行政區，主要是區內有南紡百貨、成 大、台南車站、平實公園等，不少台南指標性的地標。

　　加上台南市政府近年來推動的公辦都更、社宅、轉運站及捷運藍線 和綠線，都是東區房市長期利多，區內並有平實公園作為綠地中軸， 使得東區成為台南近年的重點推案熱區。

　　蔡武霖表示，東區房價雖然相對高於台南其他舊市區，但也因生活 機能完善，吸引有資金的首購升級族、在地自住換屋族、長線置產客 進場，靠近校醫商圈的建案，則有不少年輕專業人士與醫護、教職族 群的需求。

　　他認為，地段向來是房市的金科玉律，地段甚至比建商品牌還要重 要，因此，買房要先選地段，特別是在高房價環境下，進駐好地段的 建案，才有好的未來性、保值性。

　　如果是喜歡新街廓與綠地的新世代，可以選擇南紡購物中心、或是 捷運預定地，確保房子的價值，長期獲得較強的支撐，無論是預售或 新成屋，價格雖相對較高，但適合長期持有、抗通膨，也可挑選屋齡 5到15年的中古大樓，價格相對親民，社區機能成熟，CP值最高。

中央銀行18日理監事會議結果，房產業期待的鬆綁救市落空。中華民國不動產建築開發公會全聯會理事長楊玉全說，今年在政策調控下，房市交易大幅萎縮，影響前11月個人房地合一稅收僅474.3億元、年減23％，全年稅收將短收100億元以上，衝擊長照財源，籲請央行苦民所苦，重新檢討鬆綁。

　國城建設董事長洪平森也說，從去年第七波打房一年多，房價現在持平、稍微修正，但並沒有降得很厲害，儘管央行維持不變管制措施，但年底房市春暖花開到了、春燕快到了，預期明年3月落底，央行4到6月應適度鬆綁。

　針對銀行不動產貸款總量管理的水龍頭「開大了一點」，信義房屋企研室專案經理曾敬德說，從央行全場緊盯，到2026年起轉向銀行自主管理但定時回報與專案金檢，至少對房市是有點正面風向。永慶房屋研展中心副理陳金萍說，央行明確點出「政策尚未到可鬆綁階段」，市場仍以自住買盤為主要支撐力道。富華新．房研所分析，央行態度明顯放緩，未來市況「看淡不看壞」，可視「今年打底、明年反彈」。

　高力國際業主代表服務部董事黃舒衛認為，2026年房市將是四趨勢：一、選舉利多難期，住宅買賣市場量縮價修是難逃的宿命；二、「極限壓力測試期」在2026年第一季，建商面臨買氣凍結、限期18個月開工、資金斷鏈三方夾擊，整體房價鬆動趨勢拉開序曲，建商應認清現實、保留現金，勿博弈政策紅利。

　三、2026年是「現金為王」的資產重分配年，市場為大者恆大整併期；四、商用市場迎向K型經濟，市場分化更激烈，站上AI的高科技產業，價量表現上再創佳績，但住宅市場近三年核發建照380萬坪，供給巨浪將從明年陸續釋放，市場胃納量面臨極大考驗，房市進入殘酷的淘汰賽。

　中央銀行第七波選擇性信用管制上路一年多來，房價全面修正。根據政大永慶房價指數，今年第三季七都大樓房價指數較去年同期下跌2.3％～6.7％，其中雙北公寓跌幅更深，台北、新北分別下跌10.1％、8.2％，跌回四年前水準，反映過去一年房貸緊縮、信用管制及市場預期轉變影響下，房市明顯降溫。

　該房價指數顯示，去年第三季七都大樓房價指數年漲3.4％～22％，不過今年第三季全面轉跌，其中以台中市跌幅6.7％最大，其次為新竹6.2％，新北、台南跌幅較小也有2％～3％。

　永慶房產集團研展中心總監郭翰表示，自919信用管制以來，因貸款條件收緊拉高進場門檻，使潛在買方轉趨保守並期待價格下修。同時，由於市場上待售房屋增加，賣方為促成交易也開始調降價格，今年七都大樓房價全面回調，尤其貸款額度收縮、買方購屋負擔增加，中古屋市場價格率先出現修正，過去房價漲幅過快的區域修正力道更強。

　值得注意的是，雙北公寓年跌幅超越大樓，且公寓指數已回落至2021年水準。

　郭翰表示，雙北大樓因地段佳、產品新、剛性自住需求穩定，價格波動較溫和；公寓產品則因屋齡較高、貸款成數較低，加上投資需求減弱等因素，在買氣放緩時更容易出現價格修正，房價跌幅高於大樓，房價回到四年前水準，反映過去幾年漲幅已被政策收緊與需求下降消化，房市逐步回歸基本面。

　信用管制上路後，市場對房價持續上漲的預期已反轉，房市進入價格修正階段。未來走勢仍需觀察利率、貸款政策及供需變化，至於今年9月行政院鬆綁新青安貸款及放寬換屋族相關規定，能否帶動買氣回流、協助房市止跌回穩，仍需持續觀察後續季度房價走勢。

受第七波信用管制衝擊，今年前三季預售屋交易量約2.2萬件、總銷金額0.46兆元，均較去年同期大減逾七成，量縮幅度明顯；惟高雄新興區、北市大同和萬華、以及新北新店和永和區等五區交易量逆勢增加，出現零星看點。

永慶房屋研展中心副理陳金萍分析，去年9月央行啟動第七波信用管制、緊盯銀行不動產放款集中度政策影響，今年前三季六都、新竹縣市預售市場延續去年第4季以來低迷市況，消費者購屋心態保守，自然新屋交易量受壓縮，整體成交量較去年同期大幅下滑，今年前九月預售屋買氣僅剩去年同期的四分之一。

至於預售屋總銷金額變化，陳金萍指出，今年前三季六都、新竹縣市的預售屋總銷金額僅0.46兆元，相較去年同期的1.64兆元大減72%，顯示在六都、新竹縣市預售屋市場交易量縮明顯下，總銷金額大幅消風。

資料顯示，今年前三季六都、新竹縣市各行政區預售屋的交易量與總銷金額，各約達2.2萬件、0.46兆元，年減幅各高達74.7%、72%，顯示房市買氣明顯受政策壓抑，量能顯著衰退。

值得注意的是，六都、新竹縣市中，包括高雄新興區、北市大同和萬華、以及新北新店和永和區等五區交易量逆勢突圍，五區預售新屋交易量出現7.4%~38.6%不等增幅，成為這一波買氣冷風中、逆勢抗跌五大區。

其中今年前九月高雄新興區預售屋交易量達470件，以年增38.6%表現最佳，其次為北市大同區305件、年成長率達20.1%，萬華區交易量203件、年增也有13.4%。

陳金萍表示，新興區為高雄市發展最早的市中心，擁有便捷的交通路網與成熟的生活機能，因此受到許多購屋族的喜愛；不過，因當地發展飽和、素地稀缺，加上新案供給少，預售交易量不多。而今年剛好適逢近捷運美麗島站、中央公園的指標性建案推出，加上自住需求穩定，直接挹注當地不少的預售交易量能，使交易量較去年逆勢增加。

預售交易量逆勢成長的二、三名為台北市的大同區、萬華區。陳金萍指出，這兩區的預售屋交易量在今年能不減反增，主要與建商多推出低總價的小宅新案有關，降低購屋門檻，能有效受到首購、小資族群青睞。

　　過去領漲房市的科學園區，在房市盤整一年多來，房價持續下修， 根據第三季最新「政大永慶科學園區中古屋房價指數」顯示，第三季 房價以南科台南園區季跌4.7％最多，竹科園區下跌2.9％居次；中科 園區和南科高雄園區跌幅收斂，分別小幅下修0.8％和0.6％。一年來 各園區房價均下滑7％至9％之間，反映市場熱度放緩後，價格回到理 性調整階段。

　　該房價指數顯示，自去年第四季房價高點以來，科學園區房價以南 科台南園區下修9％最高，南科高雄園區8％次之，竹科及中科分別下 修7％左右，南台灣科學園區經歷過房價大漲後修正幅度更大。

　　以各園區逐季房價表現來看，去年第四季以及今年第一季雖季指數 互有漲跌，不過今年第二季及第三季則全面出現下滑，顯示房價已由 盤整階段，進入緩跌階段。

　　永慶房產集團研展中心總監郭翰表示，科學園區雖具長期就業需求 優勢，但部分區域建設、產能與就業人口尚未完全到位，而銀行房貸 緊縮、第七波信用管制續行的狀況之下，市場買氣降溫，加上過去幾 年房價已提前反映市場預期，高房價與市況反轉，讓購屋族心態更趨 保守，房市回歸理性看待，房價也呈現修正態勢。

　　其中，南科台南園區今年第三季季跌4.7％，延續前兩季走跌，是 修正最明顯的區域，一年來跌幅高達9％，也是各園區中最大。郭翰 表示，台南近年因科技廠投資帶動房價快速攀升，但當地薪資跟不上 房價漲幅，購屋負擔加重，再加上新建案供給量大，及投資客前期進 場物件回流市場，推升待售量，削弱房價支撐力道，通勤與生活機能 尚未成熟，自住族群趨於保守，使此區房價跌勢延續並擴大。

　　整體來看，受到中央銀行第七波選擇性信用管制影響，四個主要的 科學園區房價指數逐季下跌，顯示投資需求減弱，自住買盤更為謹慎 ，市場進入量縮、價格修正的整理期，後續仍需觀察政策動向及供需 消化情況。

貨物稅加碼補助政策發酵，伴隨年底前各廠擴大促銷，再加上新車陸續登場及銷售旺季加持，11月車市增溫至3.65萬輛，月增5.7％，站上今年單月次高。但因進口車關稅遲遲未定，11月豪華進口車銷售仍年減18.4％，也使得單月車市規模領牌仍有所壓抑，未如原先預期的4萬輛。

　累計前11月新車領牌36.71萬輛，年減11.9％，不過隨年底傳統購車旺季、台北車展話題帶動，及各車廠相繼加碼促銷方案，車業龍頭和泰車認為，12月車市有望衝上4.3萬輛，單月回歸正成長外，全年站穩40萬輛、上看41萬輛。

　觀察11月各品牌表現，和泰車旗下雙品牌合計登錄1.39萬輛，市占率達38.2％，持續扮演車市定海神針關鍵角色；TOYOTA累計前11月市占率30.5％，為近12年同期新高，LEXUS前11月領牌更是豪華車品牌唯一正成長。

　和泰車旗下各車款今年以來銷量逆勢熱銷，包括主力休旅Corolla Cross於11月領牌4,034輛，今年累積已逾4萬輛，穩居「神車」寶座；另如RAV4單月領牌2,415輛，月增亦高達62％。值得注意的是，純電休旅bZ4X車價大幅讓利後，接單爆量突破1,500張，11月交車數年增逾10倍，今年配額提前售罄。

　整體進口豪華車市持續受關稅不確定性干擾，單月銷量年減18.4％，但LEXUS一枝獨秀，11月登錄2,546輛，年增13.6％，奪豪華車銷售冠軍，累計前11月LEXUS領牌2.68萬輛，更是豪華品牌中唯一正成長者。

　另如台灣賓士11月銷量也恢復正成長；特斯拉則受惠Model 3新車大量到港，單月掛牌回升至532輛，月增逾25倍。

　非豪華品牌競爭同樣激烈，台灣本田以2,593輛拿下總市場第二，旗下HR-V受惠促銷與產能回穩，單月領牌1,206輛，年增高達2.5倍；中華車旗下CMC靠著全新輕商車J Space銷售續強，單月領牌1,149輛，帶動中華車三品牌合計領牌3,536輛，市占率9.7％，年增6％，中華三菱年底還有全新國產車XFORCE上市，都將成為拉升銷量主要動能；三陽現代（HYUNDAI）第四季月月有新車奏效，純電小車INSTER上市即收單破200張，亦成為銷售亮點。

年底傳統房市旺季到，剛性購屋族逐漸出籠，中古屋交易有回穩跡象，四大房仲昨（28）日發布，自結11月門市交易量全面月增。永慶房產集團全台月增3%、年增7%；住商機構全台月增0.7%、年減7.2%；中信房屋全台月增6.4%、年減7.2%；台灣房屋集團統計的七都月增7.8%，年減4.9%。

永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，年底傳統購屋旺季來臨，加上近期隨著房市政策鬆綁議題持續發酵，市場觀望氣氛轉淡，民眾看屋意願增加，原本就有意購屋的首購、換屋族群加快腳步看屋、詢價，自住需求轉趨穩定，且市場已逐漸向「買方市場」傾斜，為了加速成交，部分屋主願意調整售價，拉近與買方的價格認知差距。

不過，整體信用管制、貸款審查仍偏嚴，讓整體交易量月增幅度都在5%內，顯示房市量能僅是小幅回穩，並未呈現爆量成長。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨認為，延續10月交易狀況加上股市表現轉強，同時降價逐漸成為市場共識，11月買氣穩步向前。

若與去年同期相比，除了永慶房產集團年增外，其餘則是年減。中信房屋總經理張世宗指出，目前央行的選擇性信用管制尚未鬆綁，銀行的貸款水位持續吃緊，購屋族在貸款端仍面臨一定的壓力，導致整體交易周期拉長，市場雖然透出些許暖意，但回升力道仍相對受限。

觀察市場主力帶，中低總價物件因市場接受度高、負擔門檻較低，去化速度相對較快，在區域選擇上，買方多聚焦於生活機能成熟且具備未來發展性的區域，至於買盤上，台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐表示，目前房市主力以「非買不可的首購族」、「危機入市的置產族」為主。

　永慶房產集團開發的「永慶AI特助」，創新的問房體驗獲得消費者的廣泛使用和好評，上線不到半年就創造超過200萬次的互動。永慶房產集團資訊部協理呂學堯表示，為了提供給消費者更優質「問房」體驗，「永慶AI特助」蒐集消費者和內部的回饋，在11月全面升級，導入更高端的AI科技技術，讓永慶AI變得更聰明。

　升級後的「永慶AI特助」能夠理解消費者更口語化的詢問，並自動判斷消費者需求，推薦適合的物件。消費者只要用自然語向「永慶AI特助」表達自己的喜歡的居住情境，例如：「我喜歡採光好的房子」、「房子不要太舊、要大一點」、「想要找日常採買方便的房子」，AI就能理解消費者需求，從具體的預算、屋況、地點、環境、機能等五大面向進行分析，再從永慶房產集團於全台超過25萬件次的房源中，匹配出消費者最可能滿意的物件。

　呂學堯指出，傳統的網路找房模式，是以「物件」為核心，消費者只能根據固定的條件，例如：行政區、總價、坪數、屋齡、住宅類型等資訊，一個一個輸入、搜尋、整理。這種條件式的找房過程無形中限縮了消費者找房的想像。但是「永慶AI特助」是以「客戶」為中心，消費者只需要分享自己理想中的居住場景，「永慶AI特助」就能夠找到適合的物件。

　此外，「永慶AI特助」也導入永慶房產集團超過30年的房產實務經驗，讓它能夠從許多資深房仲經紀人員的經驗中學習，提供消費者更多元、更廣泛的物件推薦。

　呂學堯表示，透過「永慶AI特助」找房，過程不僅更直覺便利，還可能挖掘到意想不到理想好房，不僅提高找房的精準度，也能享受「不用找，只要問」的AI找房體驗。

永慶房產集團於2025年7月推出的「永慶AI特助」，翻轉傳統搜尋找房的模式，提供創新且便利的「問房」服務，引領房仲業邁入「不用找，只要問」時代。上線不到半年，便贏得廣大消費者的好評，創造超過200萬次的互動，進而促進買方帶看率提升200％，更贏得LINE Biz-Solutions Awards 2025的「最佳創新科技運用獎」金獎榮譽。

　LINE Biz-Solutions Awards主辦單位指出，「永慶AI特助」將AI科技融入LINE官方帳號，讓用戶只要發問即可查詢與預覽物件。用戶想要知道房屋細節，也只要發問，AI系統就會自動整理資訊提供給用戶，完整覆蓋購屋族線上找房場景。評審肯定永慶房產集團以生成式AI強化服務體驗，並展現整合第一方資料與多重AI接口的技術實力，因而贏得「最佳創新科技運用獎」金獎。

　「永慶AI特助」的獨特「問房」體驗和亮眼的消費者使用成績，也獲選為LINE 2025年度大會中的精采分享案例。永慶房產集團資訊部協理呂學堯分享，「永慶AI特助」的致勝關鍵在於導入永慶房產集團全台超過1,950店、以及全台超過25萬件次的物件資料庫，因此能夠避免AI幻覺，精準理解消費者需求、進行房屋推薦；再加上「永慶AI特助」以集團累積30多年的房仲實務經驗進行AI訓練，因此在房屋推薦時，能夠跳脫出消費者在找房時的思考盲點，提供更多、更具潛力的物件給消費者參考。

　呂學堯表示，曾有客戶想要找松山區的房子，但是「永慶AI特助」自動擴大搜尋鄰近松山區的中山、大安、信義等區域的理想房屋，推薦給客戶。原本經紀人員以為客戶會對松山區之外的房子不感興趣，沒想到客戶非常喜歡「永慶AI特助」推薦的房子，後來也順利成交。呂學堯指出，學習龐大數據資料庫的「永慶AI特助」，不僅提供便利的「問房」體驗，還能夠為消費者帶來更多房屋選擇，讓成家路更順遂。

　素有「科技房仲」美名的永慶房產集團，除了提供消費者完整的誠實服務，也運用科技創新解決消費者痛點。永慶房產集團更自行組建起超過300人的數位與資訊團隊，自主開發高效、便利的房產科技。永慶的科技工具除贏得消費者好評外，也不斷贏得國際創新獎、亞洲科技卓越獎、LINE Biz-Solutions Awards等各大獎項的肯定。未來永慶房產集團也會持續從消費者的痛點出發，開發並優化房產科技，帶給消費者更優質的購售屋體驗，持續引領台灣房仲產業向上升級。

【永慶房屋 內湖星雲直營店 店長陳冠綸／】

　　內湖星雲重劃區發展逾20年，區域規畫完整、生活機能成熟，周邊 商圈、學區、公園綠地一應俱全。由於開發較早，多數社區為屋齡2 0～30年電梯大樓，社區管理良好。

　　由於因兼具環境綠意與完善機能，加上鄰近內科與捷運交通便利， 租售市場穩定，買盤多為自住型態，為內湖區指標性住宅區之一，區 內房價長期維持高檔且波動幅度小，市場抗跌性強。

　內湖星雲重劃早期因鄰近德安百貨生活圈，原多為老舊軍軍眷住宅 ，隨著區域都更、重劃，包括文心、冠德、元利等建商在此開發，與 內湖捷運線通車與內科發展，區內發展漸次成熟，加上綠地多、美國 在台協會進駐，亦有不少外籍人士定居，有「內湖小天母」之稱。

　　永慶房屋內湖星雲直營店店長陳冠綸指出，星雲重劃區範圍以成功 路四段以南、康寧路一段以北、金湖路以西的區塊為主，星雲街貫穿 ，區內擁有清白公園與福壽公園，周邊更鄰近大湖公園、碧湖公園及 多條登山步道，形成高綠覆比的生活環境。

　　加上國際社群氛圍濃厚，治安良好、租賃需求穩定，吸引不少外派 主管、科技業高階人才及醫師族群進駐，帶動住宅買氣穩步上揚。

　　星雲重劃區距離內湖捷運站步行可達，生活圈內擁有傳統市場、超 市、便利商店，日常採買便利度高，亦近內湖科學園區與三軍總醫院 ，透過成功路、堤頂大道可快速連接松山、南港及信義計畫區。

　　星雲重劃區以屋齡10～30年的電梯大樓為主力，以兩至四房格局為 主，總價帶2,000萬～3,500萬元間，吸引以自住及換屋族群為主要客 層，每坪單價約90萬～105萬元，為內湖房價最高的區段。屋齡20年 以上的指標性社區包括「大湖公園家」、「大湖仙境」、「大湖悠境 」等；屋齡20年內的社區則以「榮耀世紀」、「輝煌世紀」、「大漢 MVP」等建案為代表。

　　此外，區內也有不少國宅、軍宅，如「警智新村」、「康寧AIT」 等，價格相對親民，成交行情約每坪63萬～78萬元，對於想以合理預 算進入內湖成熟生活圈的族群來說，仍具相當吸引力。

　　星雲重劃區在內湖多個捷運生活圈中，屬於屋齡適中、供給量穩定 的區段。相較於西湖站、文德站周邊新大樓供給有限，星雲重劃區具 備更豐富的物件，尤其二至三房含車位產品最為熱門，買盤結構以換 屋族居多。雖整體買氣近年受通膨與貸款政策影響，但星雲重劃區的 自住比例高、市場抗跌性強，長期仍具穩健成長空間。

【永慶不動產 屏東廣東加盟店 店東吳龍奇／】

　　本店去年曾接受一件售屋委託案，看屋時，本店人員留意到裝潢地 板有蟻道，第一時間告知買賣雙方，並提出兩解方，一是屋主自行雇 工除蟻，二是買方拆除所有裝潢，買方過戶後自行處理。由於都事先 提醒雙方各自權益，爭議點也在簽約前取得共識，因此該案最後賣方 以開價便宜80多萬元出售，並由買方處理，雙方皆大歡喜。

　屏東市正處於數十年來最大的轉型期，包括高鐵南延、屏東科學園 區、義大醫療園區等重大公共建設及民間投資，帶動屏東房市長期展 望樂觀，主力的華廈產品，每坪房價已站上3字頭，雖然受到政策打 房影響，成交量下滑約12.8％，剛性需求的自住買氣，仍為市場上主 要成交的主流，首購買方可鎖定總價400萬到900萬元、屋齡15到25年 的大樓中古屋入手，換屋族可優先考慮勝利星村周邊、瑞光路等文教 區或住宅區，總價1,200萬元以上、屋齡較新的透天或三到四房大樓 產品。

　　永慶不動產屏東廣東加盟店店東吳龍奇表示，高鐵南延屏東已是既 定中央政策，屏東科學園區設立之後，企業陸續進駐，台積電供應鏈 也落腳成為產業聚落，在民生醫療方面，屏東榮總分院、義大醫療園 區也陸續營運、啟動，屏東市可說正處於數十年來的重大轉型時刻。

　　他說，屏東縣近半年房地產交易量約5,245件，比去年同期的6,88 4件，年減約23％，但屏東市作為屏東縣的縣治所在，房產交易量的 年減幅度只有12.8％，相對的少，主要是屏東市的剛性需求的自住型 買氣，仍為市場上主要成交的主流，成交類型以透天、大樓華廈、以 及土地為主。

　　主要是屏東市有別於高雄的快速步調，屏東市的步調較為悠閒，生 活成本較低，且擁有完善的生活機能、醫療資源與教育機構，同時也 是交通樞紐，擁有台鐵屏東站，且國道3號以及台88線快速道路，讓 屏東市與高雄生活圈，緊密連結，更何況屏東市早就有屏東科技產業 園區帶來的產業人口紅利。

　　吳龍奇指出，屏東市的房屋產品，以電梯大樓和透天厝為主，其中 ，屋齡10年內的新大樓以及部分中古大樓，買家主要是首購族、年輕 家庭、換屋族、以及部份外地來的公教人員。

　　而透天厝仍是屏東人的最愛，從市區的連棟透天到郊區的獨棟別墅 皆有，主要客群包括屏東市在地的換屋族、預算較高的首購家庭、以 及追求生活空間的退休族。

　　吳龍奇表示，最熱門的房市交易路段之一是，中華路、中山路、民 族路夜市周邊的「核心蛋黃區」，因生活機能極佳以及商業活動密集 ，華廈每坪售價介於18萬到35萬元間，透天總價則在1,800萬到3,00 0萬元。

永慶房產集團彙整實價登錄資料顯示，近一年台北市除萬華區外，預售屋每坪成交價均突破百萬元；屋齡十年內的住宅，除內湖、北投、文山、萬華四區，其餘每坪單價全數破百萬元。

永慶房屋研展中心副理陳金萍分析，萬華區發展較早，素地稀少、住宅密度高，加上街道與巷弄規劃較不完整，新案開發量有限，也多以中小坪數自住為主，整體房價水位較低，建案開價多貼近市場行情，吸引首購、剛需族群進場，讓萬華成為北市唯一「百萬元內入手預售屋」的行政區。

資料顯示，近一年北市預售屋每坪單價中，大安區每坪成交均價171.5萬元居冠，松山、信義等區每坪成交價也超過150萬元，北市僅萬華區目前預售屋每坪單價98.6萬元未破百萬元。

而北市屋齡十年內住宅、除內湖、北投、文山、萬華四區外，其餘八個行政區每坪單價全破百萬元。

進一步觀察中古市場，北市僅剩屋齡超過30年老屋每坪單價仍在百萬元以下，屋齡十至30年住宅每坪成交均價多在60萬至100萬元；北市近一年房價相對親民的行政區為北投、文山、萬華，三區高屋齡老宅每坪成交價仍在5字頭，士林區為每坪成交價為63.7萬元。

陳金萍表示，內湖、北投、萬華以及文山區等四區房價每坪仍在百萬元以下，主因區域多屬外圍生活圈或早期開發區域，取得土地成本與價格基期相對低，住宅產品以中小坪數住宅與自住型買盤為主，因此價格相對親民。

陳金萍分析，內湖、北投受惠於產業聚落與交通便利，吸引剛需族群，文山則兼具生活品質與自然環境；萬華因開發早、地價基期低，開價策略較貼近市場，成為北市最具價格競爭力的區域。

陳金萍指出，整體而言，預售屋擁有設計新穎、住宅結構品質較好等優點，但價格較高，且當前受政策、市場缺工等影響，交屋時間不定；而成屋、中古屋的房屋和管線較老舊，但擁有價格、坪效優勢，如北投區預售屋每坪成交均價約109.2萬元，但屋齡30年以上中古屋每坪成交價僅54萬元。

　去年9月中央銀行實施第七波信用管制，近一年來房市交易大幅萎縮。根據六都地政局最新資料，10月六都建物買賣移轉1.7萬棟，雖較9月微增5.7％，但不過與去年同期相較則衰退約13.5％。房仲業者分析，若年底房市買氣沒有起色，全年全台房市交易量恐面臨26萬棟保衛戰，將創近九年最低紀錄。

　據六都地政局統計顯示，除台北、桃園10月移轉棟數較9月微幅衰退外，其餘四都均較9月成長；與去年同期相較，新北、台中衰退幅度在1成以內，台南衰退幅度高達33％。

　信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，台股衝上28,000點，對於房市氛圍雖偏向正面，但過去一段時間房價漲多，加上政策仍偏向房貸資金緊縮，房市移轉量仍偏向清淡。不過幾個月交易沒有再持續破底下探，房市有機會開始進入盤整期，科技業題材眾多，對於房市會有一定支撐，過去房價漲太多需要時間消化漲幅，接下來政策走向仍是影響房市信心的關鍵因素。

　台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，第四季為傳統購屋旺季，部分久候多時的剛需買家出籠，尤其各都的相對平價區段，包括淡水、龜山、梧棲、安南等地，因政策環境對首購族趨於友善，交易量微幅回升，年減幅也收斂至1成左右，衰退幅度已比前三季動輒年減2至3成明顯緩和。

　以前十月六都會買賣移轉棟數來看，六都合計16.8萬棟、年減26.6％，其中台南、高雄年減幅均高於3成，六都買賣移轉棟數續創近八年最低紀錄，同時也是自1999年有紀錄以來第四低量，僅高於2015至2017年，而台北、台南續創八年最低，新北、高雄則是近九年新低紀錄。

　永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，近期房市政策鬆綁議題持續發酵，觀望情緒稍減，首購、換屋等自住需求轉趨穩定，加上市場看跌未來房價已成共識，部分屋主開始調整心態、主動讓利，若後續國內經濟環境沒有大幅變化，隨著房市政策鬆綁議題持續發酵，預期11至12月房市傳統旺季有望維持穩健格局。

　　即使股市高檔，房市依舊不振，市場漸吹起降價風，買氣微幅自谷 底回升，各大房仲10月門市交易量普遍較9月成長1成，不過與去年房 市自高點走下坡的同期相較，交易量相仿，房仲業者認為，價格修正 的速度，將是交易量能否回升的關鍵。

　　根據各大品牌房仲統計旗下門市10月交易狀況，永慶房產集團月增 5％，住商機構月增10.7％、中信房屋月增2.4％、台灣房屋月增15. 2％，全面較9月增溫，與去年同期相較則互有增減。

　　永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，近期房市政策鬆綁議題持續發 酵，民眾購屋信心受到激勵，觀望情緒稍減，10月看屋意願有增加的 趨勢，自住需求轉趨穩定。

　　另一方面，市場看跌未來房價已成共識，加上關稅戰仍有諸多變數 ，對於經濟景氣前景有疑慮，部分屋主在去化壓力與成交速度考量下 ，開始調整心態、主動讓利，使議價空間擴大、成交也更順暢。

　　目前市場氛圍相較於去年已明顯穩定許多，但買方仍期待房價有進 一步修正的空間，若屋主願意適度調整售價，有助於加速成交。

　　住商不動產企研室執行總監徐佳馨指出，股市表現續強，加上降價 風逐漸成為主流，10月房市買氣穩步向前，隨著股市轉佳，資金寬鬆 目前趨勢不變，若無重大衝擊應能讓買氣回穩，但想要回到過往榮光 ，恐怕並非一時半刻。

　　台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐表示，金管會9月宣布新青安貸款 不計入銀行法放款天條，9月銀行不動產放款比率降至25.77％，創下 今年以來的新低，銀行房貸的排撥時間即略有縮短，也對市場投下相 對友善的訊號。

　　銀行釋出資金水位，緩解首購族的貸款需求，目前市場上的產品主 力，仍為1,500萬以下的兩房或三房住宅，尤其是具備軌道經濟或重 大建設議題的新北、桃園重劃區長線看好。

貨款條件鬆綁、房市進入傳統第4季旺季，兩利多助攻，使四大房仲10月門市交易量，全面較上月小幅回暖。四大房仲昨（31）日公布10月旗下門市交易量，永慶房產集團全台月增5%、年增10%；住商機構全台月增10.7%、年減7.6%；中信房屋全台交易量月增2.4%、年減20.9%；台灣房屋集團統計的七都月增15.2%，年增7.4%。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，新青安貸款鬆綁效應持續發酵下，以及延長對「先買後賣」換屋族售舊屋的期限，的確提振部分首購、換屋族群買氣，加上第4季為傳統購屋旺季，也支撐整體房市交易動能。

另一方面，市場看跌未來房價已成共識，加上關稅戰仍有諸多變數，對於經濟景氣前景有疑慮，部分屋主在去化壓力與成交速度考量下，開始調整心態、主動讓利，使議價空間擴大、成交也更順暢，讓10月房市較上月交易量回溫。

觀察永慶房產集團七都表現，台北市月增3%、年增8%，新北市月增7％、年增7%，桃園市月增3%、年增13%，新竹縣市月增2%、年增12%，台中市月增8%、年增10%，台南市月增9%、年增9%，高雄市月增7%、年增12%。

陳金萍說明，去年10月受到銀行房貸緊縮與第七波選擇性信用管制影響，民眾面臨貸款利率拉高、成數降低的情形，衝擊房市買氣，整體交易最為低迷，而今年在政策鬆綁效應持續發酵下，首購族與換屋族穩定進場，帶動交易量年增一成。

陳金萍指出，觀察今年整體市況，在政策面鬆綁效應發酵以及年底購屋潮帶動下，銀行房貸排撥狀況略微緩解，讓中古屋交易有回穩跡象，但量增幅度都在5%內，顯示整體交易量能並未出現爆量的交易榮景，預期年底前將維持穩健的態勢。