中央銀行9月微鬆綁信用管制，激勵房市漸有築底趨勢，不過買氣回溫力道有限，10月六都建物買賣移轉1.76萬棟、年增3.4％，前十月買賣移轉棟數16.92萬棟，年增率由負轉正。

　　據六都地政局統計顯示，與9月相較，新北市受惠八里台北港、淡海新市鎮、新店央北等重劃區的新案完工交屋貢獻，10月移轉棟數月增7.1％，為六都唯一正成長都會區；與去年同期相較，北北桃及高雄均為正成長，不過台南市受限南科概念區的善化、永康交屋潮暫歇，10月買賣移轉量創近16年來的同期新低、年減7.9％，減幅居六都最高。

　　信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析，房市最壞狀況已過，第七波信用管制上路二年，市場先是經歷快速量縮，進入築底等待復甦階段，10月移轉過戶大致為9月的交易買賣，還沒有完全反映央行信用管制第二套房貸微放寬。目前市場自用當道，第四季有機會反映季節性的小旺季表現，若無其他外在事件干預，房市應會呈現價穩量緩增。

　　台灣房屋趨勢中心資深經理陳定中表示，今年以來的房市政策趨友善，不過民眾對房市的信心仍須培養，且近期貸款排撥的情況仍緊繃，今年以來市場反應並非瞬間反彈，而是朝平穩溫和的方向回溫，尤其選後民眾的生活重心轉回民生領域，房市關注度可望提升，預估全年房市將倒吃甘蔗，以微幅量增收官。

　　六都買賣移轉棟數在10月年增率達3.4％後，累計前十月交易量已微幅超車去年同期，據此推估，全年全台交易量有望超越去年的26. 1萬棟。其中，以高雄前十月移轉棟數年增9.2％為全台最高，雙北亦優於去年同期，不過桃園、台中、台南仍較去年同期衰退。

　　永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，經濟基本面與自住需求有助支撐市場，成屋市場已有交易量回穩的現象，但房貸條件與買賣雙方價格認知，仍是交易能否回升的關鍵。

受惠央行鬆綁第二戶房貸至七成措施激勵，永慶、住商、中信、台灣房屋四大房仲昨（30）日公布10月仲介店頭成交數據，多數呈現「年月雙增」表現，10月買氣較上月持平或小增14%、年增3%~18%，反映央行對房市態度放寬後，換屋族購屋意願增加，第4季在旺季效應帶動下，單季房市呈「量增、價盤」格局。

中信房屋總經理張世宗表示，自央行鬆綁第二戶房貸限制後，市場明顯轉趨熱絡，民眾看屋意願也有所提升。不過，轉化成交的量體上仍未完全顯現，加上10月下旬颱風來襲，打亂民眾外出看屋、議價及簽約的安排，部分交易進度延後，對當月整體成交量產生影響。

張世宗指出，近期市場看屋人潮持續湧現，顯示購屋需求存在，只是買方普遍期待房價下修，而賣方對價格仍有堅持，降價意願相當有限；由於買賣雙方對房價認知仍有落差，導致不少物件雖有買方詢問，卻仍難以順利轉化為實際成交，這也是目前房市交易量尚未出現顯著回升的主因。

資料顯示，9月下旬央行鬆綁第二戶房貸至七成措施帶動，10月永慶、住商、中信、台灣房屋四大房仲旗下仲介店頭成交數據均顯示，單月交易量除了中信房屋月減0.6%外，永慶、台灣房屋、住商機構均有約一成左右成長幅度；與去年同期相較，四大指標房仲成交量則同步攀升、年增約3%~18%，又以永慶房產集團表現最佳不僅月增14%，年成長率也達18%。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，央行理監事會態度明確後，對房市買氣的確有挹注，特別是換屋族購屋意願增加，不過由於目前價格還是鐵板一塊，買賣雙方對價格持續拉鋸，接下來買賣雙方對價格認知若能拉近，交易量有望再放大；因此，短期來說整體房市仍呈現「區間整理、強者恆強」之區域各自表現格局。

永慶房屋研展中心副理陳金萍認為，國內經濟與科技出口足夠支撐購屋需求，加上9月下旬央行放寬第二戶房貸成數至七成、且部分賣方願意小幅讓利下，讓買賣雙方對價格認知有逐步靠攏的跡象，另外第4季旺季效應加持，預估第4季成屋交易量有機會優於上半年。

第七波信用管制上路兩年，惟據實價登錄資料，今年上半年六都、新竹縣市重點重劃區預售屋價格「不降反增」、呈現全面上漲；前五名漲勢中，桃園就包辦三名，又以青埔重劃區漲勢居冠、較管制前上漲29%，中路重劃區、過嶺重劃區也各成長19%、17.6%。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，在房貸緊縮、買氣受限的環境下，建商因應營建成本高漲與市場預期通膨心理，多採取「減量推案、堅守價格」的銷售策略，讓預售房價居高不下。

馨傳不動產智庫執行長何世昌分析，桃園預售屋漲勢凌厲，應是受到桃園、中壢、龜山等區段條件較好的高價建案帶動所致，包括青埔重劃區、中路重劃區等均有指標案登場；反觀草漯重劃區、大園客貨運園區等賣壓較沉重的地區，新建案價格變化不大。

永慶房產集團業務總經理葉凌棋指出，央行第七波信用管制措施上路兩年，市場對房價上漲預期已不在，且短線投資客已退場，房市回歸自用需求，尤其實際房貸利率已上升，達到類似升息、資金緊縮的效果，顯見政策獲得成效。今年央行兩度微鬆綁新政，將第二戶房貸成數放寬至七成，增加市場上供給與建商財務彈性，避免房市出現流動性問題。

資料顯示，第七波信用管制實施兩年來，重挫的是買氣、成交量，而自住客最在意的房價，依舊上漲，呈現「量縮、價漲」格局。實價登錄資料指出，2022年、2023年全國預售屋平均每月交易量各達6,895件、8,842件，2024年前七月平均每月更達13,657件，但2026年前七月之單月均量僅3,216件，不僅買氣較2022年腰斬，更較兩年前驟降76.5%，顯見管制大幅壓抑市場買氣。

再看今年六都、新竹縣房價表現，重點重劃區預售屋全面上漲，光是桃園、高雄雙都就占據前五名，又以大園中壢的青埔重劃區漲勢居冠，上半年重劃區每坪成交價達68萬元、較管制前每坪52.7萬元上漲29%。

位於高雄市楠梓、鼓山的高雄大學特區和高雄美術館特區，今年上半年重劃區每坪成交均價也各達42.3萬元、64.2萬元，較管制前的2024年上半年攀升25.5%、24.7%，位居今年上半年六都、新竹縣市重劃區預售屋房價上漲第二、三名。

科學園區預售屋同步上漲；據實價登錄資料顯示，在第七波信用管制措施壓抑下，新屋市場買氣低迷，過去因產業進駐題材效應出現飆漲的科學園區周邊，在兩年政策管制後，周邊新屋房價仍有1.5%~21.8%漲幅，又以高雄科學園區漲勢最猛、達21.8%、其次為竹科13.1%。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，近年來高雄園區受惠台積電的設廠投資，不只園區周邊土地飆漲，房價也跟著水漲船高。然而，自2024下半年開始，受銀行房貸緊縮和第七波信用管制的影響，高雄園區周邊買氣急凍，房市熱度降溫，交易量開始修正，不過若與2024年上半年、管制前相比，周邊預售屋房價仍是上漲。

據實價登錄資料顯示，今年上半年包括新竹科學園區、台中科學園區、台南科學園區、高雄科學園區周邊預售屋每坪成交價各來到64.7萬元、73.1萬元、34.3萬元、40.8萬元，價格均較2024年上半年、信用管制前上漲13.1%、3.7%、1.5%、21.8%，顯示科學園區周邊房市在半導體產業進駐之題材效應，區域新屋房價仍有一定支撐性。

　　台中購屋熱區大洗牌，永慶房產集團統計去年7月至今年6月實價登錄資料，盤點台中市住宅交易量前十大熱門生活圈，其中，太平區「新光特區」以638件成交量強勢奪冠；北區「一中生活圈」則以平均總價千萬元有找的親民優勢躋身前十強；北屯區「（廓）子重劃區」則憑藉大坪數住宅與綠意環境，吸引重視居住品質的家庭客層。

　　統計顯示，太平區「新光特區」近一年住宅交易量達638件，交易熱度居台中之冠。

　　永慶不動產太平樂業加盟店協理朱良華指出，新光特區生活機能成熟，鄰近台74線快速道路，坐擁樹孝、中山路雙商圈及萬坪馬卡龍公園，加上太平工業區就業需求支撐，吸引自住與通勤族群。

　　區域中古住宅每坪約30萬至32萬元，較鄰近北屯區便宜近5萬元，讓不少購屋族願意多花5至10分鐘通勤時間，換取更低的購屋負擔。

　　北區「一中生活圈」平均每坪單價29.3萬元、購屋總價不到千萬元，為十大熱門生活圈中購屋門檻最低的區域。永義房屋台中一中三民加盟店東郭誌蘭指出，區域坐擁學校、醫院、商圈及公園綠地，生活機能完善，加上台中一中、台中科技大學及中國醫藥大學帶動穩定租購需求。雖然住宅屋齡偏高，卻也造就市中心難得的親民房價，吸引預算有限的首購族。

　　郭誌蘭表示，一中商圈內中古屋齡大多超過30年，千萬元內就能買到二至三房的產品，兼具合理開價、良好屋況與便利地點的物件，通常較受買方青睞。

　　另一方面，位於北屯區、同樣緊鄰台74線快速道路的「（廓）子重劃區」，則以平均成交坪數48.7坪，拿下台中市十大熱門生活圈中住宅交易坪數最大區域。永慶不動產十期生態園區加盟店長詹庚衡分析，（廓）子重劃區街廓整齊、道路寬敞，周邊擁有多座公園綠地，相較市中心高密度開發環境，更能滿足家庭客層對居住空間及生活品質的期待，也讓區域成為換屋族關注的選擇。

永慶房產集團統計實價登錄資料指出，近一年全國六都、新竹縣市預售屋與成屋價差幅度最大的前十名行政區中，台中、台南與高雄占了九席，且前八名行政區的預售屋單價均較成屋高出一倍以上，又以台南東區預售比成屋貴1.27倍居冠。

永慶房屋研展中心副理陳金萍分析，第七波信用管制前，房市交易熱絡，建商積極購地、推案，推案範圍也向外圍區域擴展；2024年九月央行第七波信用管制上路後，面對買氣降溫與資金壓力，建商推案轉趨保守。

惟陳金萍指出，在營建成本持續攀高的狀況下，建商更重視個案的銷售條件，傾向選擇生活機能成熟、具自住需求支撐的優質地段，或市場看好的重劃區推案，以提高新建案的產品競爭力，讓預售屋房價易升難降；反觀中南部的成屋大樓房價基期較低，在房貸緊縮的市況下，不少成屋屋主讓利意願增加，房價表現相對平穩，因此兩者的價差幅度十分顯著。

資料顯示，近一年全國預售新屋、成屋價差前十名，幾乎由中南部都會區一手包辦，且多為發展成熟的核心行政區，其中台南市東區預售屋與成屋大樓每坪成交均價相差32.2萬元，價差幅度高達1.27倍、居六都、新竹縣市之冠。其次為台中北區1.21倍、高雄新興區的1.18倍。

陳金萍指出，台南市東區為傳統文教重鎮，擁有明星學區與成熟商圈機能，但區內可供開發素地接近飽和，加上隨著平實重劃區持續開發、大型購物中心進駐，區內新建案每坪開價不斷墊高，也讓區域新舊屋房價持續擴大。

值得注意的是，新舊屋房價價差幅度最大的前十名行政區中，台中市就包辦一半，其中北區、西區及南屯區的預售屋每坪成交均價已突破6字頭。

永慶房產集團統計實價登錄資料指出，近一年台北市12行政區預售屋每坪成交價全數衝破百萬元大關、達124.8萬元，三年漲幅達6.3%，顯示在營造成本居高不下、建商採「減量推案、堅守價格」策略，加上市中心高價新案之外溢效應擴大下，推升整體預售價格持續攀升。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，在房貸緊縮、買氣受限的環境下，建商因應營建成本高漲與市場預期心理，多採取「減量推案、堅守價格」的銷售策略，讓預售房價居高不下。

此外，陳金萍指出，台北市土地取得成本高昂，精華區高單價新案的外溢效應，更推升周邊蛋白區定價，讓過去房價相對親民的萬華、文山與北投區，預售屋每坪成交均價也一舉跨越百萬元門檻。

資料顯示，近一年台北市12行政區預售屋每坪成交價全數衝破百萬元大關、達124.8萬元，三年漲幅達6.3%；其中萬華三年漲幅高達28.1%居冠，中正、文山漲幅各達25.5%、24.8%緊追在後，不僅蛋白區漲幅超越蛋黃區，更推升整體北市預售屋價格攀升。

　　房市信心出現築底回溫訊號。根據六都地政局1日發布9月建物買賣移轉棟數，六都合計1.79萬棟，月增14.1％、年增11.6％，六都全面較8月成長；累計前三季買賣移轉15.16萬棟、年減0.1％，幾乎已追平去年同期，反映自8月以來買氣緩步回升趨勢。業者普遍認為，隨著市場對房市信心不再悲觀，年底有望「倒吃甘蔗」、全年出現微幅成長。

　　9月六都買賣移轉棟數除台南之外，月增率均達雙位數，與去年同期相較，除台南之外的五都均優於去年同期。

　　以第三季來看，六都合計移轉5.4萬棟，也優於去年同期的5.2萬棟，年增約5％，其中除台中、台南略低於去年同期，其餘四大都均呈正成長，台北、高雄年增更逾1成，顯示房市有緩步築底復甦跡象。

　　信義房屋企研室專案經理曾敬德分析，第七波管制上路已兩年，對房市信心的干擾逐漸淡化，今年股市表現亮眼也為房市形成支撐；每季買賣移轉棟數從去年的雙位數年減，逐漸轉為持平到年增，也確立房市仍有一定韌性。當前市場自用當道的趨勢不變，市場資金成本也略微提升，第四季房市觀察點在於新案市場是否有較明確的回溫。

　　台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐認為，中央銀行今年二度放寬信用管制，第四季向來是房市的相對旺季，選前各地也可望獲建設牛肉加持，今年房市可望「開低走穩」，全年買賣移轉棟數年增率機會繳出增收紅的成績單。

　　以前三季來看，六都買賣移轉中以高雄年增9％為六都最高，台北、新北則分別年增5.3％、2％，其餘三都則不如去年同期。

　　高雄市不動產代銷公會理事長謝哲耀表示，今年前三季高雄市平均每月移轉量約2,800棟，市場交易量呈現築底走勢。隨央行部分調整信用管制措施，加上第四季向來是購屋及建案交屋旺季，預期自住及換屋需求仍將支撐市場，第四季房市可望維持量穩價平格局。

　　永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，央行9月雖將第二戶房貸放寬至7成，不過貸款成數放寬，不代表銀行授信同步轉為寬鬆，房貸利率仍處高檔，預期後續房市將維持「量小增價平」格局，交易量雖有機會優於上半年，但在信用管制及高房貸成本制約下，回升幅度仍相對有限。

央行二度鬆綁第二戶房貸成數至七成，惟專家分析，房市交易量回不去2024年上半年高峰，主因限貸令只是鬆綁未解禁，加上市場熱錢集中台股，均對房市形成資金排擠效應，後續房市雖見向好但欲大不易。

中信房屋總經理張世宗指出，央行二度鬆綁第二戶房貸成數從首季的五成、拉高到第3季的七成，顯示政策對房市調控已逐步消退；不過，當前房市買盤以自用為大宗，加上央行只是鬆綁管制、而非全面解除禁令，因此現階段房市遇兩大抗性，第一買賣雙方對價格的認知差距，第二市場熱錢集中在台股，在資金排擠效應下，認為接下來買賣雙方能否逐步縮小對房價的認知落差、建立合理共識，將是交易量能否進一步擴大的關鍵。

永慶房屋研展中心副理陳金萍同步認為，在央行第七波信用管制未全面退場，加上銀行端對房貸成數、借款人財務條件與還款能力的審核依舊審慎，房市交易量欲大不易，接下來市場交易主力仍以首購、換屋及長期置產等自用需求為主。

中長線來說，大家房屋企劃研究室公關襄理賴志昶認為，由於年底大選在即，若無重大外在影響，房市買氣將回穩，惟民眾最在意的高房價恐怕仍呈現「區間整理、強者恆強」情況。

台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐表示，在央行對房市態度趨向緩和，加上「青安3.0」提高婚育貸款額度，意味過去兩年箝制房市交易量的利空將逐漸消退，市場回歸自用需求面，估計第4季房市進入預熱，2027年初房市有機會回歸常態。

永慶、住商、中信、台灣房屋四大房仲9月旗下仲介店頭最新成交數據顯示，9月交易量較8月雖互有小幅增減，不過，四大業者交易量年增率均逾一成，顯示政策利空逐漸消退，第4季起房市可望迎來曙光。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，9月成屋市場上下半月買氣出現差異，上半月因市場觀望央行理監事會議結果，房市交易量出現觀望量縮，但下半月因央行再度放寬第二戶房貸至七成，帶動成交量明顯上揚，顯示兩年房市利空政策逐漸退去，市場終於迎來買氣曙光，並有望在第4季發酵。

另外，永慶房屋研展中心副理陳金萍、台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐同步指出，在央行再度放寬第二屋房貸成數下，9月下旬民眾購屋信心受激勵，成屋市場看屋意願有增加趨勢，單日帶看量創今年新高，增加兩成左右，顯示換屋族有「動起來」現象，同步帶動房市買氣回升。

資料顯示，四大房仲最新9月成交數據指出，在央行宣布二度放寬第二戶房貸成數至七成後，市場買氣明顯好轉，惟因9月底中秋連假，不少民眾返鄉或出國旅遊，讓單月交易量較上月出現月增減上下5%情況；若與去年比較，四大房仲交易量全數回溫至少一成，又以永慶房產集團交易量年增17%最多。

若與8月相較，據永慶房產集團數據顯示，以新竹縣市月增15%最多、其次為高雄市月成長14%、台南市也增加約9%，雙北市則月增2~3%，桃園市則持平表現。

中信房屋總經理張世宗指出，今年9月的交易量雖有傳統民俗月干擾，但仍呈現約一成的成長，顯示市場雖處於盤整階段，但自住需求依然存在，房市基本面仍具支撐；展望第4季，在「青安3.0」優惠購屋政策、利率凍漲、第二戶購屋貸款條件鬆綁，以及通膨預期等因素支撐下，第4季房市交易量可期。

　受民俗月效應、台股高檔震盪影響，國內各大房仲自結9月門市交易量普遍較8月下滑5％以內，不過較去年同期增加逾10％。房仲業者表示，在9月下旬中央銀行微幅鬆綁部分信用管制後，看屋人潮增加 2成，預期市場信心脫離悲觀、轉向中性，房市也將穩健打底。

　　根據各房仲業者統計9月門市交易狀況，永慶房產集團月增5％，住商、中信房屋、台灣房屋則月減5％以內；與去年同期相較，各房仲業者9月門市交易年增幅均逾1成。

　　永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，在房市政策稍稍鬆綁後，看屋意願增加，實質影響預期第四季逐步反映，成屋市場持續呈現「量小增價平」格局。不過，信用管制仍未全面退場，銀行對房貸成數、借款人財務條件與還款能力的審核依舊審慎，市場交易主力仍以首購、換屋及長期置產等自用需求為主。

　　台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐指出，9月下旬單日帶看量創今年新高，增加約2成，換屋族有逐漸動起來的趨勢。過去兩年箝制房市交易量的利空將逐漸消退，市場回歸需求面和資金面，加上近年股票市場大漲，許多購屋族投資獲利已經翻倍，更有購屋信心和底氣，預期第四季房市進入預熱，明年初房市有機會回歸常態。

　　中信房屋總經理張世宗指出，現階段買方出價相對保守，屋主則仍然希望守住行情，市場處於盤整的階段，在青安3.0、利率凍漲、第二戶購屋貸款條件鬆綁，以及通膨預期等因素支撐下，第四季房市交易量仍可期待，市場量能能否進一步回溫，除了政策與資金環境外，買賣雙方能否逐步縮小價格差距、建立合理的共識，也將是影響成交動能的重要關鍵。

　　住商不動產企研室執行總監徐佳馨指出，9月下半月交易量明顯上揚，雖然銀行貸款可能還有排撥問題，市場經過兩年折騰，總算初見曙光。蛋黃買氣逐漸加溫，由於大選在即，若無重大衝擊買氣可望回穩，房價仍呈現區間整理，強者恆強。

台北市預售成交價再創高。據實價登錄資料顯示，最新第2季士林預售價不僅飆破131萬元，更讓台北市12區新屋房價全面站回百萬元，全市預售案單價更衝上131萬元、再創新高紀錄。

永慶房產集團分析，最新今年第2季台北市12行政區中，出現房價基期愈低，房價漲幅愈大情況，如萬華、文山、士林等區，相較兩年前均出現兩成以上漲幅，除了區域位於市郊、房價相較市中心低吸引買盤外，區域內提供新建案供給、都更危老案等指標案，推升區域行情走高。

永慶房產集團指出，雖然近年台北市人口不斷移出，區域需求看似弱化，惟北市是全國政經中心，具有職涯發展高、交通方便、商業機能強，及長期需求大於供給、土地稀有等特性，讓長期房價具有易漲難跌條件。

資料顯示，2024年9月第七波信用管制上路後，同年第4季北市萬華區房價連兩季跌破百萬元，隨後北投區跟著失守百萬大關，新屋跌價的連鎖效應升高；惟進入去年第2季、第3季在指標新建案陸續登場，北市12行政區預售房價連兩季全面回歸百萬元。

雖然去年第4季至今年首季，北市士林區預售房價出現連兩季鬆動、每坪成交均價一度從最高120.2萬元跌至93.4萬元，跌幅逾兩成，預售屋跌價的連鎖效應再次升高；最新第2季北市預售房價中，士林區新建案行情不僅每坪站回百萬元、價格更衝上131.1萬元區域新高，讓台北市12行政區預售房價全面重回百萬元大關。

觀察各區房價表現，12行政區中、近六成新建案房價改寫歷史新高，包括士林、大安、內湖、文山、信義、南港、萬華等七區；以近兩年新建案每坪成交價漲幅來看，士林、大安、中正、文山、萬華等五區，兩年新屋房價漲逾兩成者比重超過四成，推升台北市整體新建案每坪成交均價站上131萬元、再創新猷。

馨傳不動產智庫執行長何世昌分析，在營造成本不斷提高、國內經濟表現佳，加上《平均地權條例》新修法中禁止預售屋轉售、抑制市場倒貨賣壓，且開發商財務狀況佳，尤其輝達題材、台股財富效應、央行鬆綁第二戶貸款至七成等，台北市預售房價不僅完全打破過去慣性，更是這波打房措施中六都最早走出恐慌、衰退的都會區。

永慶房產集團業務總經理葉凌棋昨（23）日指出，第3季央行未升息，但實質房貸利率已較兩年前攀升2碼以上，雖放鬆房市管制但銀行資金依舊緊縮，尤其今年交屋量逾14萬戶寫30年新高，預估第4季成屋市場交易量會回升、但幅度有限，呈「量小增價平」格局。

葉凌棋表示，2025、2026年全國使照量呈現連兩年站上八萬戶，尤其今年前七月使照量約達8,.3萬戶、創2006年單月統計以來新高量，預估今年全年量能將突破14.2萬戶，創1997年以來新高紀錄。

另外，實質房貸利率已升兩碼以上，首購中位數房貸利率從2.06%提高至2.6%，第二戶利率也從2.18%拉高至2.9%，等同實質升息逾兩碼。

他強調，第3季央行理監事會議放寬房市管制，且今年前八月成屋市場回溫，交易量年增6.6%，且第4季有台灣經濟、科技業與出口動能續強，以及台股高檔持續支撐下，有助第4季房市交易量回穩，單季市況估呈「量小增價平」格局。葉凌棋指出，在此環境下，預估2026年建物買賣移轉棟數約落在25.6萬棟至26.7萬棟左右，較2025年呈現「年減2%至年增2%間」。央行放鬆房市管制，但不影響當前房市主力買盤仍以自用為大宗。

　永慶房產集團23日發布第四季房市前瞻報告，永慶業務總經理葉凌棋表示，雖然央行沒升息，但房貸利率已較二年前實質升2～3碼，銀行排撥問題再現，全年推估14.2萬戶使照，挑戰近30年新高，今年將面臨大量完工交屋的資金壓力。

　　雖然央行將第二屋貸款成數從6成放寬至7成，但房仲公會全聯會調查發現，有近5成民眾希望取消貸款成數上限，由行庫自行評估放款成數，亦有7成民眾認為購買第二屋應提供寬限期，讓購屋理財資金更有彈性。

　　房仲公會全聯會理事長王瑞祺表示，自二年前實施信用管制以來，行庫放款採取嚴格審查，這次央行雖將第二屋房貸上限提升至7成，但仍需行庫積極配合，民眾才能貸到。

　　葉凌棋表示，儘管央行已連續十季未升息，但近二年房貸利率實質上已回到17年前較高的位置，雖然放寬第二戶貸款至7成，不過寬鬆一陣子的房貸，近期又變緊了，首購族排撥問題再現、銀行多以VIP 客戶優先，第二戶貸款更難，尤其若有承作土建融的公銀，預留預售交屋分戶貸款放貸更緊縮，房貸利率可能要3％才借得到。

　　根據永慶內部交易資料顯示，目前首購族平均利率2.6％、換屋族平均利率2.9％，比起二年前首購族利率約增加2碼、換屋族約增加3 碼。葉凌棋表示，本季央行應審慎評估無需升息，不然會造成購屋族更多負擔。

　　他表示，今年全台住宅使照核發恐創近30年新高，目前銀行資金緊縮，成屋交易回溫、加上預售屋完工交屋壓力，銀行放貸現在是「賣方市場」，房貸利率居高不下無可避免，市場資金量不足、貸款需求又大，預售屋交屋可能都得等一至二季才能貸到錢。

　　至於房價走勢，葉凌棋認為，整體房價呈現「平盤整理、區域分化」的態勢，不過供給量大、生活機能弱的地區有下修一點的可能性。

　　展望第四季房市，葉凌棋指出，台灣經濟穩健成長，科技業與出口動能持續提供支撐，台股高檔震盪下，第四季成屋市場呈現「量小增價平」格局。不過，銀行資金緊縮持續，房市交易量大幅回升幅度仍有限，預估全年建物買賣移轉棟數約25.6萬至26.7萬棟，年減2％至年增2％之間。

近十年雙北主力購屋總價帶全面上調；永慶房產集團統計實價登錄資料指出，台北市總價逾2,000萬元交易過半，躍主力購屋總價帶，千萬元內剩不到一成；新北市交易主力總價也上調至1,000萬至2,000萬元、比重近五成，反映在薪資漲幅追不上房價下，雙北市購屋總價不斷提高。

永慶房屋研展中心副理陳金萍分析，在薪資漲幅追不上房價幅度下，在高房價的時代，居住條件就必須做出取捨，或是降低條件；尤其是在全國房價最高的台北市，過去十年整體房價為上漲趨勢的大環境下，因區域內土地供給稀有，加上房價基期高，即使是購買中古公寓或中小坪數產品，成交總價輕易跨過2,000萬元門檻，讓北市購屋門檻不斷提高、逐漸轉向2,000萬至4,000萬元。

另一方面，陳金萍指出，雖然十年後雙北市購屋總價門檻全面上調，但原有主力總價帶仍占有一定比重；如近一年台北市總價1,000至2,000萬元住宅交易占比仍達34.3%，反映的是面對高購屋門檻下，預算有限的首購族或小家庭透過控制總價預算的同時，藉由減少坪數、增加屋齡或轉向外圍行政區等降低條件的方式，選擇繼續留在台北市。

資料顯示，十年前台北市總價2,000萬元內的住宅交易比重約近六成，但十年後，比重降至43.5%，取而代之的是，總價逾2,000萬元交易過半、躍為主力購屋總價帶，而總價千萬元內的交易占比已不到一成。

另外，十年前新北市千萬元內總價產品比重超過55%，但十年後比重大降26個百分點、至29.2%，且主力購屋總價1,000萬至2,000萬元住宅交易占比達48.9%、躍居新北市交易主流。

陳金萍指出，新北市緊鄰台北市，長期承接北市外溢的首購及換屋需求，近年隨著捷運路網、重劃區開發逐步到位，加上整體房價走升，部分鄰近台北市或交通機能成熟區域的住宅總價也隨之提高，使新北市千萬元以下住宅的交易比重逐漸降低。

不過陳金萍表示，由於新北市幅員廣大，且住宅產品、區域選擇較為多元，買方仍可透過調整購屋地段、屋齡及坪數控制總價。因此，總價1,000萬至2,000萬元住宅除了承接原有在地需求，也吸引部分由台北市移入的購屋族，逐漸成為新北市最主要的交易總價帶。

老戲院熄燈，都更再造華麗轉身。據實價揭露，近五年台北市有五家老戲院啟動更新計畫，更新價值超過215億元，光是西門電影街就有日新戲院、西門in89戲院、台北戲院等三家被建商接手，僅剩樂聲苦撐；但更新後老戲院將華麗轉身，以複合式商業大樓、住宅大樓再度亮相。

目前五大老戲院重建案中，僅陽明戲院、日新戲院在更新後依舊保留電影院；信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，年輕世代現在還是會去西門町逛街，但較有消費能力的中生代若想要看電影等消費，就會往幾家知名的影城，一來硬體設備新穎，二來百貨公司或周邊商圈都提供更好的消費環境，因此時過境遷後，這些老舊電影院因客戶逐漸流失，就成為建商獲取土地開發案源的標的。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，西門町的老戲院大都坐落於商業區，容積率較高，且重建後不只做住宅使用，也可規劃為飯店、商場、影城、餐飲、辦公及服務式住宅等多元產品，更新重建的開發效益較大，讓業主或開發商願意投資參與重建。

據北市府、實價資料顯示，近五年台北市就有五家老戲院更新重建，五家老戲院更新後價值超過215億元，其中西門町電影街囊括三家，包括2003年松陽機構就取得產權、2021年7月拆除重建的日新戲院，以及今年5月各完成交易和整合的西門in89豪華影城、台北戲院。

高源不動產估價師聯合事務所所長陳碧源分析，西門町是台北市早期發展重心，具備地段、交通及商業機能優勢，包括日新戲院、西門in89豪華影城，以及台北戲院，均屬於高容積率的第四種商業區，儘管道路寬度僅12.73公尺，基準容積率636.5%，但加上容積獎勵就容易超過800%，加上部分建築免計容積後，可以使得一坪土地可蓋十坪建坪，開發價值效益大，吸引開發商投入更新或危老重建。

第七波信用管制上路後，房市買氣低迷，建商購地同步轉攻為守；不過專家指出，近兩年開發商雖然獵地保守，但具備優質地段、大面積完整基地或是多元用途的標的，建商仍會積極出手，除了老戲院外，包括飯店、幼兒園、汽車旅館、教會或加油站等，都是鎖定標的。

據信義全球資產彙整公開資訊觀測站資料指出，截至今年9月，2025、2026年建商獵地金額各達734億元、326億元，今年購地金額不到去年的七成，反映開發商對未來房市投資信心偏低，兩年獵地合計不到1,100億元；再對照戴德梁行歷年土地交易總金額來看，2019至2021年是房市購地高峰期，年土地交易量約達3,000億元左右，但2025年交易金額僅1,639億元、買盤近乎腰斬。

永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，2024年9月第七波信用管制上路後，房市景氣急轉直下，整體市況由賣方市場轉為自住剛需買盤。

雖然近兩年房市景氣不佳，不過陳金萍表示，從開發商獵地軌跡可看出，近兩年建商對於好地段、大面積完整街廓、多元用途標的等物件，依舊不停手，這類標的除了老戲院外，幼兒園、老（商務）飯店、汽車旅館等，均符合建商購地條件。

另外，陳金萍指出，像是大型餐廳或是婚宴會館、教會、百貨或大型賣場、KTV、加油站等，也是建商購買的標的。

台北市外溢購屋需求擴大，帶動新北市預售屋價格持續上揚，總價千萬元預售產品僅剩1.6%，五年來大減15.6個百分點，業內認為，曾被譽為「首購天堂」的新北市已成過去式。

永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，營建工料費用高漲、精華區土地稀缺不斷墊高開發成本，加上台北市高昂的房價門檻，迫使剛需買盤移居新北，進一步推升新北市各重劃區的預售屋價格，使低總價的預售案量明顯萎縮，如今千萬以內的物件更是幾乎全面消失，購屋族面臨嚴峻的價格壓力。

據永慶房產集團統計實價登錄，今年上半年新北市預售屋各總價帶中，若與2022年同期相比，總價2,000萬元以下的交易占比從71%降至37.7%，首購最關心的總價千萬內預售產品，僅1.6%，五年來縮減15.6個百分點。

進一步觀察，總價2,000萬~3,000萬元預售屋的交易占比達到38%，首度超越總價1,000萬~2,000萬元區間，占比躍升市場主流總價帶。

陳金萍分析，2024年9月第七波信用管制實施後，儘管預售市場買氣急凍，但高昂營建成本仍支撐售價，加上建商為避免降價引發市場對房價續跌的預期心理，多採取拉長銷售時間、放寬付款條件或贈送精裝家具等策略控制價格，因此2025年至2026上半年間，預售市場始終維持「量縮價撐」格局。

另一方面，近三年新北市預售屋交易熱區的轉移，也是推升預售市場往中高總價帶集中的關鍵。陳金萍說明，交易占比下滑的區域如淡水區與林口區，都是前幾年推案量龐大，且房價基期相對低的行政區。

土城區則因近兩年推案量減少，以及價格快速攀升，購屋門檻提高，讓自住買方購屋心態轉趨觀望，交易占比明顯降低。

反觀新莊、永和與板橋區近三年預售屋交易占比同步提高，顯示核心蛋黃區憑藉大眾運輸便利、商業機能成熟、人口與居住需求穩定等優勢，且鄰近台北市主要就業區，對通勤族及換屋家庭仍具吸引力。當整體預售市場交易量縮減，市場買氣更容易集中在機能較完整、轉手性相對受認同的區域。

房價持續走高，購屋門檻也逐步拉高，對首購族而言，除了往外圍區域尋找低總價產品，也可將目光轉向中古成屋。永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，相較預售市場，中古屋價格相對具議價空間，加上生活機能成熟，有助於首購族在有限預算下找到符合需求的住宅。

陳金萍指出，近年新北市預售屋主力總價帶持續向上推移，部分熱門區域的新案總價已非首購族輕易負擔，因此若預算有限，不妨考慮以通勤時間換取房價，或轉向中古屋市場。

專家指出，中古屋最大的優勢之一，是價格相對透明，實價登錄資料充足，買方也較有機會透過屋況、樓層及社區條件與屋主議價。

中古社區通常周邊商圈、交通、學區及生活採買機能相對成熟，不必像購買新重劃區住宅般等機能到位。

受傳統民俗月加上中南部豪雨影響，永慶、住商、中信、台灣房屋四大房仲8月旗下仲介店頭成交數據顯示，8月交易量比7月小增6.5%或小減7.5%之間，惟年增3.4~17%，市況呈「北強南弱」；以整體來看，今年國內經濟佳，加上自住需求逐步回籠，下半年房市交易量可望優於上半年。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，雖然8月台股延續7月高檔盤整格局，惟市場資金仍多在股市，高端客因資產配置考量，部分獲利了結進入豪宅市場，因此整體房市呈現蛋黃區「強者恆強」、蛋白區轉弱的市況，尤其是雙北市8月交易量增不少，中南部則因暴雨等影響，成交量萎縮。

台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐認為，8月因「青安3.0」上路，由於新政策新增資格限制，既排富也排老，並無掀起購屋熱潮；不過因新措施針對婚育家庭上調貸款額度，因此內部觀察8月年輕夫妻購屋比重明顯增加，總價1,500~1,800萬元的家庭房型，是8月房市買氣的新撐盤力量。

資料顯示，8月永慶、住商、中信、台灣房屋四大房仲旗下仲介店頭成交數據指出，8月交易量比7月小增6.5%或小減7.5%，惟與去年同期相較，均呈現成長態勢，年增幅度落在3.4~17%間，顯示市場緩步走出去年谷底；惟在市場資金多在表現亮眼的台股中，房市買盤回防市中心蛋黃區，市況多呈現「北強南弱」。

據住商機構資料，與7月相比，8月台北市交易量月增1.6%，新北市月增4.0%，桃園市月減6.1%，台中市月減17.4%，台南市月減14.0%，高雄市月減18.1%；大家房屋企劃研究室公關襄理賴志昶認為，由於年底選舉在即，政府房市政策應不至於出現緊縮，若無重大衝擊應能讓買氣回穩，惟民眾最在意的房價，恐怕仍呈現「區間整理、強者恆強」情況。

中信房屋總經理張世宗指出，與去年同期相比，全國交易量依然維持正成長，顯見市場基本盤仍在。不過9月即將登場的央行第3季理監事會議，因攸關現行信用管制措施是否具備進一步鬆綁的空間，將是影響後續房市走向的關鍵。不過整體來說，今年下半年市場將是「穩中求進」格局。

永慶房屋研展中心副理陳金萍認為，國內經濟與就業市場維持穩定、科技出口持續支撐，以及部分自住需求陸續回籠，預期下半年房市交易量可望優於上半年。