老戲院熄燈，都更再造華麗轉身。據實價揭露，近五年台北市有五家老戲院啟動更新計畫，更新價值超過215億元，光是西門電影街就有日新戲院、西門in89戲院、台北戲院等三家被建商接手，僅剩樂聲苦撐；但更新後老戲院將華麗轉身，以複合式商業大樓、住宅大樓再度亮相。

目前五大老戲院重建案中，僅陽明戲院、日新戲院在更新後依舊保留電影院；信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，年輕世代現在還是會去西門町逛街，但較有消費能力的中生代若想要看電影等消費，就會往幾家知名的影城，一來硬體設備新穎，二來百貨公司或周邊商圈都提供更好的消費環境，因此時過境遷後，這些老舊電影院因客戶逐漸流失，就成為建商獲取土地開發案源的標的。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，西門町的老戲院大都坐落於商業區，容積率較高，且重建後不只做住宅使用，也可規劃為飯店、商場、影城、餐飲、辦公及服務式住宅等多元產品，更新重建的開發效益較大，讓業主或開發商願意投資參與重建。

據北市府、實價資料顯示，近五年台北市就有五家老戲院更新重建，五家老戲院更新後價值超過215億元，其中西門町電影街囊括三家，包括2003年松陽機構就取得產權、2021年7月拆除重建的日新戲院，以及今年5月各完成交易和整合的西門in89豪華影城、台北戲院。

高源不動產估價師聯合事務所所長陳碧源分析，西門町是台北市早期發展重心，具備地段、交通及商業機能優勢，包括日新戲院、西門in89豪華影城，以及台北戲院，均屬於高容積率的第四種商業區，儘管道路寬度僅12.73公尺，基準容積率636.5%，但加上容積獎勵就容易超過800%，加上部分建築免計容積後，可以使得一坪土地可蓋十坪建坪，開發價值效益大，吸引開發商投入更新或危老重建。

第七波信用管制上路後，房市買氣低迷，建商購地同步轉攻為守；不過專家指出，近兩年開發商雖然獵地保守，但具備優質地段、大面積完整基地或是多元用途的標的，建商仍會積極出手，除了老戲院外，包括飯店、幼兒園、汽車旅館、教會或加油站等，都是鎖定標的。

據信義全球資產彙整公開資訊觀測站資料指出，截至今年9月，2025、2026年建商獵地金額各達734億元、326億元，今年購地金額不到去年的七成，反映開發商對未來房市投資信心偏低，兩年獵地合計不到1,100億元；再對照戴德梁行歷年土地交易總金額來看，2019至2021年是房市購地高峰期，年土地交易量約達3,000億元左右，但2025年交易金額僅1,639億元、買盤近乎腰斬。

永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，2024年9月第七波信用管制上路後，房市景氣急轉直下，整體市況由賣方市場轉為自住剛需買盤。

雖然近兩年房市景氣不佳，不過陳金萍表示，從開發商獵地軌跡可看出，近兩年建商對於好地段、大面積完整街廓、多元用途標的等物件，依舊不停手，這類標的除了老戲院外，幼兒園、老（商務）飯店、汽車旅館等，均符合建商購地條件。

另外，陳金萍指出，像是大型餐廳或是婚宴會館、教會、百貨或大型賣場、KTV、加油站等，也是建商購買的標的。

台北市外溢購屋需求擴大，帶動新北市預售屋價格持續上揚，總價千萬元預售產品僅剩1.6%，五年來大減15.6個百分點，業內認為，曾被譽為「首購天堂」的新北市已成過去式。

永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，營建工料費用高漲、精華區土地稀缺不斷墊高開發成本，加上台北市高昂的房價門檻，迫使剛需買盤移居新北，進一步推升新北市各重劃區的預售屋價格，使低總價的預售案量明顯萎縮，如今千萬以內的物件更是幾乎全面消失，購屋族面臨嚴峻的價格壓力。

據永慶房產集團統計實價登錄，今年上半年新北市預售屋各總價帶中，若與2022年同期相比，總價2,000萬元以下的交易占比從71%降至37.7%，首購最關心的總價千萬內預售產品，僅1.6%，五年來縮減15.6個百分點。

進一步觀察，總價2,000萬~3,000萬元預售屋的交易占比達到38%，首度超越總價1,000萬~2,000萬元區間，占比躍升市場主流總價帶。

陳金萍分析，2024年9月第七波信用管制實施後，儘管預售市場買氣急凍，但高昂營建成本仍支撐售價，加上建商為避免降價引發市場對房價續跌的預期心理，多採取拉長銷售時間、放寬付款條件或贈送精裝家具等策略控制價格，因此2025年至2026上半年間，預售市場始終維持「量縮價撐」格局。

另一方面，近三年新北市預售屋交易熱區的轉移，也是推升預售市場往中高總價帶集中的關鍵。陳金萍說明，交易占比下滑的區域如淡水區與林口區，都是前幾年推案量龐大，且房價基期相對低的行政區。

土城區則因近兩年推案量減少，以及價格快速攀升，購屋門檻提高，讓自住買方購屋心態轉趨觀望，交易占比明顯降低。

反觀新莊、永和與板橋區近三年預售屋交易占比同步提高，顯示核心蛋黃區憑藉大眾運輸便利、商業機能成熟、人口與居住需求穩定等優勢，且鄰近台北市主要就業區，對通勤族及換屋家庭仍具吸引力。當整體預售市場交易量縮減，市場買氣更容易集中在機能較完整、轉手性相對受認同的區域。

房價持續走高，購屋門檻也逐步拉高，對首購族而言，除了往外圍區域尋找低總價產品，也可將目光轉向中古成屋。永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，相較預售市場，中古屋價格相對具議價空間，加上生活機能成熟，有助於首購族在有限預算下找到符合需求的住宅。

陳金萍指出，近年新北市預售屋主力總價帶持續向上推移，部分熱門區域的新案總價已非首購族輕易負擔，因此若預算有限，不妨考慮以通勤時間換取房價，或轉向中古屋市場。

專家指出，中古屋最大的優勢之一，是價格相對透明，實價登錄資料充足，買方也較有機會透過屋況、樓層及社區條件與屋主議價。

中古社區通常周邊商圈、交通、學區及生活採買機能相對成熟，不必像購買新重劃區住宅般等機能到位。

受傳統民俗月加上中南部豪雨影響，永慶、住商、中信、台灣房屋四大房仲8月旗下仲介店頭成交數據顯示，8月交易量比7月小增6.5%或小減7.5%之間，惟年增3.4~17%，市況呈「北強南弱」；以整體來看，今年國內經濟佳，加上自住需求逐步回籠，下半年房市交易量可望優於上半年。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，雖然8月台股延續7月高檔盤整格局，惟市場資金仍多在股市，高端客因資產配置考量，部分獲利了結進入豪宅市場，因此整體房市呈現蛋黃區「強者恆強」、蛋白區轉弱的市況，尤其是雙北市8月交易量增不少，中南部則因暴雨等影響，成交量萎縮。

台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐認為，8月因「青安3.0」上路，由於新政策新增資格限制，既排富也排老，並無掀起購屋熱潮；不過因新措施針對婚育家庭上調貸款額度，因此內部觀察8月年輕夫妻購屋比重明顯增加，總價1,500~1,800萬元的家庭房型，是8月房市買氣的新撐盤力量。

資料顯示，8月永慶、住商、中信、台灣房屋四大房仲旗下仲介店頭成交數據指出，8月交易量比7月小增6.5%或小減7.5%，惟與去年同期相較，均呈現成長態勢，年增幅度落在3.4~17%間，顯示市場緩步走出去年谷底；惟在市場資金多在表現亮眼的台股中，房市買盤回防市中心蛋黃區，市況多呈現「北強南弱」。

據住商機構資料，與7月相比，8月台北市交易量月增1.6%，新北市月增4.0%，桃園市月減6.1%，台中市月減17.4%，台南市月減14.0%，高雄市月減18.1%；大家房屋企劃研究室公關襄理賴志昶認為，由於年底選舉在即，政府房市政策應不至於出現緊縮，若無重大衝擊應能讓買氣回穩，惟民眾最在意的房價，恐怕仍呈現「區間整理、強者恆強」情況。

中信房屋總經理張世宗指出，與去年同期相比，全國交易量依然維持正成長，顯見市場基本盤仍在。不過9月即將登場的央行第3季理監事會議，因攸關現行信用管制措施是否具備進一步鬆綁的空間，將是影響後續房市走向的關鍵。不過整體來說，今年下半年市場將是「穩中求進」格局。

永慶房屋研展中心副理陳金萍認為，國內經濟與就業市場維持穩定、科技出口持續支撐，以及部分自住需求陸續回籠，預期下半年房市交易量可望優於上半年。

　房市交易第二季以來較為明顯的復甦動能，被8月民俗月以及南部大雨成災澆熄，各大房仲8月門市交易量僅與前月相當，不過仍較低基期的去年同期成長約1成。房仲業者點名，9月中央銀行第三季理監事會議決策，將是影響後續房市走向的關鍵。

　　各大房仲業者自結8月門市交易狀況，永慶房產集團、台灣房屋均月增約6％，住商機構、中信房屋則微幅衰退；與去年同期相較，永慶、台灣房屋有雙位數的年增。

　　永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，國內經濟與就業市場維持穩定、科技出口持續支撐，部分自住需求陸續回籠，下半年房市交易量可望優於上半年；不過央行信用管制仍持續，短期內房市買氣難以快速放大。市場經過一段時間盤整後，部分屋主價格期待逐漸貼近市場，買賣雙方對價格的認知差距縮小，有助於觀望中的首購及換屋族加快決策，帶動整體交易量溫和回升。

　　台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐指出，股市高檔震盪，民眾資金規劃從激進轉向保守，目前限貸令尚未鬆綁，中南部家庭房型總價在青安3.0範圍內，青安政策的受益效果較大，青安3.0針對婚育家庭上調貸款額度，近期年輕夫妻購屋比例明顯增加，總價1,500萬～1,800萬元的家庭房型大二房、小三房，詢問度增加。

　　中信房屋總經理張世宗指出，9月將登場的央行第三季理監事會議，將是影響後續房市走向的關鍵，現行信用管制措施是否具備進一步鬆綁的空間，成為市場關注焦點；若央行能針對自住及換屋族群適度調整，將有助於降低購屋族的資金壓力，釋放潛在的購屋需求，帶動房市回溫。

　　住商不動產企研室執行總監徐佳馨指出，蛋黃買氣逐漸加溫，顯見買方對市場態度更明確，不過利率攀高等壓力，對買氣是一大影響，中長線來說，由於大選在即，應不至於出現政策緊縮，若無重大衝擊應能讓買氣回穩。

　台積電高雄廠及橋頭科學園區持續推進，帶動楠梓、高大特區周邊產業與人口發展，高大重劃區房市也逐步從新興住宅區，朝生活機能完整的居住圈發展。永慶不動產楠梓莒光加盟店店長黃國峰表示，近年高大特區住宅開發持續，隨著人口陸續移入，加上大型商業及生活服務業進駐，區域居住條件逐步改善，目前購屋市場以首購、自住及換屋族為主。

　　黃國峰指出，高大特區最大的特色是經過多年開發後，住宅、商業及休閒機能逐步成形，區內已有家樂福、全聯、寶雅等零售通路，以及健身工廠、大魯閣等休閒設施，餐飲部分也有麥當勞、藏壽司、老汕頭火鍋等連鎖品牌進駐，另有兩家星巴克及UNIQLO等品牌，主要商業機能則沿藍田路逐步發展。

　　除了商業機能外，高大特區的住宅環境也是吸引自住客的重要條件。黃國峰表示，區內絕大多數住宅屋齡在20年以內，重劃區街廓相對整齊，建築退縮及道路規劃也讓街道空間較為寬敞，加上公園及河堤步道等休閒設施，形成與傳統市區不同的居住環境。

　　房價方面，目前高大特區中古屋主流成交單價約每坪25萬～35萬元，新成屋及預售屋則約35萬～45萬元，市場新舊屋價差明顯。黃國峰表示，自政府2024年實施信用管制後，市場交易量明顯縮減，投資型買盤退場，房市逐漸回歸自住及換屋等剛性需求。經過前一波價格修正後，目前市場交易逐步回穩，買方結構也較過去健康。

　　購屋族群方面，首購、自住及換屋仍是目前市場主力，而台積電及半導體產業進駐，也讓高大特區的實際居住需求增加。黃國峰表示，台積電高雄廠已有廠區正式生產，後續仍有廠房陸續完工，加上橋頭科學園區未來廠商進駐，將持續帶來就業人口，對鄰近住宅市場形成長期支撐。

　　其中，高大特區距離橋頭科學園區約15～20分鐘車程，相較橋科目前生活機能仍在發展，高大特區已有較完整的商業及住宅環境，因此未來產業人口增加後，也可能擴大高大特區的居住需求。

　　不過，交通及大眾運輸仍是區域發展需要補強的部分。目前高大特區主要依靠公車及自行開車，大眾運輸便利性仍不及市區。黃國峰指出，捷運紫線目前仍在評估階段，若未來推動，可進一步改善高大特區與高雄市區間的大眾運輸；此外，新台17線預計年底通車，也可望改善高大特區往市區方向的交通。

　　展望未來3～5年，黃國峰認為，除半導體產業持續發展，新台17線、捷運紫線及區內商業土地開發都值得關注；藍田國小啟用，則代表高大特區的發展開始從大量住宅興建，進一步進入人口進駐、教育機能及生活機能同步成熟的階段。

　　◆達人小叮嚀

　　近年高大特區土地及營建成本上升，新案產品以大樓為主，透天產品供給相對有限，若有透天需求，可留意少量中古市場；首購及自住族則可利用目前市場案源較多的階段，多方比較坪數、屋齡、建商品牌及總價條件。此外，若以投資角度進場，仍須留意目前產業人口尚未完全到位，加上建商持續推案，短期價格表現未必如預期。

房市買氣回來了。據內政部最新資料顯示，7月全國建物買賣移轉棟數達2.64萬棟，不僅單月交易量是自去年1月以來首次突破2.6萬棟，更創19個月以來單月新高；累計今年前七月全國建物買賣移轉棟數達15.1萬棟、年減2%，累計年減幅呈逐步收斂，反映成屋交易量逐步回穩。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，反映6月至7月初的成屋交易狀況的建物買賣移轉棟數，7月在AI與科技產品出口動能強勁，國內經濟維持穩健成長，民眾對就業及所得前景仍具信心，自住與置產需求因而獲得支撐。

另外，陳金萍認為，7月台股高檔震盪劇烈，部分投資人考量市場風險，選擇適度獲利了結，加上市場預期通膨仍在，部分獲利資金轉進具保值性的房地產，推升7月全國成屋交易量月增逾13%。

陳金萍表示，而2026年7月除了中古屋交易有所回溫外，部分都會區的新屋完工交屋量也明顯增加。在中古屋買氣與新屋交屋潮共同挹注下，推升全國7月建物買賣移轉棟數較去年同期增加逾一成。

資料顯示，7月全國建物買賣移轉棟數為26,404棟，月增13.2%、年增10.4%，不僅呈現「年、月雙增」，更是自2025年1月以來、單月交易量首次突破2.6萬棟，量能創19個月以來單月新高。

累計今年前七月全國建物買賣移轉棟數為151,023棟，年減2%，累計年減幅逐步收斂；陳金萍分析，數據顯示今年以來國內經濟與就業情勢穩定、台股財富效果延續，以及各都會區新屋交屋潮挹注，有助今年交易量逐步回穩，帶動年減幅持續縮小。

展望後市，陳金萍指出，目前台灣經濟穩健成長，科技業與出口動能持續提供支撐，台股高檔震盪，市場信心回溫，加上今年大量新屋陸續交屋，認為今年整體建物買賣移轉棟數可望較去年回穩。

　　台中房市進入盤整期，大里區卻憑藉交通升級、產業聚落、成熟機能三大優勢，展現相對穩健的市場韌性。介於南區與霧峰區之間的大里，不僅可透過文心南路串聯南屯、七期與八期，台74線快速道路更強化與國道3號、國道6號的交通連結，搭配軟體園區及既有工業區產業人口支撐，形成兼具居住、產業與交通機能的成熟生活圈。

　　永慶不動產國光大里加盟店東沈文昌表示，交通建設持續加碼，是大里房市的重要利多。台74線草湖交流道已通車，今年初台74線大里一交流道新增北出匝道也正式啟用，進一步改善十九甲及周邊地區聯外交通，讓大里南側交通路網更趨完整。

　　更具長線想像空間的，則是捷運路網布局。中市府持續推動「屯區捷運環狀線（紫線）」，規劃自大慶站經大里、太平一路向北銜接捷運綠線延伸線，全長約16.3公里、規劃16座高架車站，其中大里段規劃於德芳南路、國光路一帶銜接未來路網。

　　服務年資超過30年的沈文昌，深耕大里區與南區房市，主要布局興大商圈及大里一期、二期重劃區，產品涵蓋透天、別墅、店面及華廈等，客群則鎖定公教人員、首購族與換屋族。

　　沈文昌表示，大里主要熱鬧區域包括中興商圈、大買家商圈、長庚仁愛商圈及國光路沿線；大里一期、二期重劃區屬於區內精華地段，生活機能成熟，鄰近大型醫療院所、量販購物商場及國立中興大學，吸引自住客與置產客群進駐。

　　沈文昌說，大里近年房價漲跌幅相對有限，熱門商圈修正約5％至 10％，外圍區域約10％至15％，其中大里一期、二期重劃區仍是區內購屋熱點。大里一期開發逾30年，雖屬成熟舊商圈，但憑藉完善生活機能，20至30年中古大樓3房＋平面車位，總價約800萬至1,200萬元，仍是首購族接受度較高的產品；屋齡10年內同類型產品則約1,500 萬至1,800萬元；中古透天總價帶約1,200萬至2,000萬元。

　　至於精華區大里二期重劃區，則以低密度住宅及別墅產品見長，1 0至20年別墅總價約2,000萬至3,000萬元，電梯別墅則站上3,500萬元以上，反映區內土地稀缺及居住品質優勢。

　　

　過去幾年房市熱絡期，建商推案遍地開花，造成預售市場供給明顯增加，不過近期隨房市景氣反轉，剛需有限的縣市開始面臨去化壓力，尤其是非七都的其他縣市，隨建案陸續完工的交屋潮來臨，餘屋量激增更是「壓力山大」。

　　統計近年全台非七都的十個縣市，除苗栗縣、基隆市建案平均銷售率超過7成，主要受惠新竹、雙北外溢效果，其餘包括彰化、南投、屏東、花蓮等縣，建案平均銷售率均跌破5成。

　　永慶房產集團統計顯示，苗栗縣與基隆市分別以71.2％及70.5％的銷售率，名列非七都前二名。永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，苗栗受惠於竹南、頭份科技產業聚落發展成熟，及新竹高房價外溢效應，持續吸納科技就業人口與自住買盤，即使推案規模較大，市場仍具備不錯的去化能力。

　　基隆近年因基隆捷運議題、相較雙北更具競爭力的房價優勢，吸引部分通勤族與首購族進場、加上往返台北市便利，在雙北房價高漲下，磁吸雙北外溢族群，成為部分購屋族移居選擇。

　　相較下，南投縣、花蓮縣銷售率分別僅35.7％及40.9％，在全台敬陪末座，陳金萍表示，南投縣缺乏大型產業園區與重大就業聚落支撐，難以吸引就業人口進駐，住宅需求主要仰賴在地自住客，在市場買氣降溫後，建案銷售表現受到影響。

　　花蓮縣人口成長動能有限，工作人口也持續往其他都會區移動，地震、颱風等天然災害衝擊，購屋態度趨於保守，在新增需求有限的情況下，建案銷售表現相對疲弱。

　　陳金萍表示，過去重大建設與產業利多往往能帶動建商積極推案，在市場熱度降溫後，人口成長、就業機會才是影響建案銷售表現的關鍵，具備穩定人口流入與產業聚落支撐的區域，較有機會維持銷售動能，若需求沒有明顯成長，餘屋銷售壓力恐將持續攀升。

　　台北市內湖區西湖商圈鄰近內湖科技園區，龐大就業人口支撐下，擁有明星學區，吸引科技新貴、企業主及重視子女教育的家庭進駐，區內住宅供給有限，即使近年房市交易量縮，房價仍展現強勁支撐力，成為台北市具保值性的住宅市場之一。

　　擁有13年服務年資、精耕長虹天璽、長虹park公園館、璞園璞山鄰、長耀巷上至善、麗山新村商圈等社區的永慶房屋西湖直營店店長梁士韋表示，西湖商圈以西湖捷運站為核心，緊鄰內科外，生活機能成熟，內湖路一段連鎖餐廳、特色小吃、銀行、診所等，生活所需幾乎都能一次滿足；西湖市場美食街是當地知名的庶民美食聚落，此外，鄰近大直美式生活圈，可共享百貨商場及國際化餐飲。

　　麗山國中、麗山高中學區向來深受家長青睞，不少家庭為了孩子就學而提前購屋設籍，形成穩定的學區需求；環山路二段鄰近金面山登山步道，擁有特殊的金黃色石英岩地形，是台北市熱門親山步道之一。

　　梁士韋指出，麗山生活圈住宅供給約9成為公寓產品，華廈及電梯大樓僅約20棟，可供選擇的物件有限，經常出現「有需求、沒物件」的情形。由於屋主多半不急於出售，市場供給長期偏少，即使整體交易量下降，價格仍相對穩定，買賣雙方價格認知差距通常不到5％。

　　目前區內屋齡40年左右的公寓為交易主力，總價約1,500萬至2,00 0萬元，每坪成交約60萬元；中古電梯住宅總價約3,500萬至4,000萬元，單價約每坪80萬元。其中，「西湖寧境」成交總價約3,800萬至 4,300萬元；「長虹天璽」、「璞山鄰」等高總價社區受到高資產族群青睞。至於20年內的小坪數套房產品，因供給僅三、四棟，單價已站上每坪90萬至100萬元；頂級豪宅產品每坪更突破100萬元，總價上看1億元。

　　梁士韋表示，市場主要有兩大購屋族群，一是新婚家庭，希望取得麗山學區設籍資格，偏好總價相對親民、公設比低、坪效高的老公寓；另一類則是內湖科技園區上班族、企業主及科技新貴，看重步行即可上班及生活便利性，預算相對充裕，偏好電梯住宅或品牌建商社區。

　　展望未來，東環段捷運建設被視為西湖商圈最大利多之一，未來可串聯松山、信義、士林及內湖等重要生活圈，進一步改善內湖科技園區長期交通壅塞問題，提升區域通勤效率。

　　台北市房價高漲下，兼具自然環境、成熟生活機能與未來捷運建設題材的文山區木柵，相較大安、信義等蛋黃區，木柵中古住宅價格約為市中心同類型產品的6～7折，加上台北捷運南環線預計2032年完工，交通建設題材持續發酵，區域房市發展潛力備受市場看好。

　　擁有7年服務年資、專營木柵商圈的永慶房屋木柵市中心直營店店長林家瑞表示，木柵生活圈兼具市區便利與居住品質，區內以文山區行政中心為中心，生活機能成熟，採買、金融、醫療及行政服務一應俱全，車程約20分鐘即可抵達信義計畫區，亦方便往返內科園區，是不少雙北通勤族購屋的重要考量。

　　教育資源方面，包括明道國小、木柵國小等明星學區，以及私立再興中小學等知名學校，吸引不少家長為了孩子教育提前布局。區內綠覆率高，擁有木柵公園等大型綠地，木柵公園規模接近大安森林公園，提供完善休憩空間，讓木柵成為兼具都市便利與自然環境的住宅區。

　　木柵中古電梯大樓為市場主流，總價約1,500萬至2,500萬元，以屋齡約30年的產品最受歡迎，主力坪數約25至30坪，不含車位；公寓產品則以屋齡約40年、25至30坪最具市場性，每坪約45萬至55萬元，總價約1,300萬至1,800萬元，對於預算有限的首購族仍具吸引力。

　　林家瑞指出，木柵購屋族群以首購族為主，不少買方原本就在文山區租屋、就學或生活，熟悉區域環境後選擇落地生根，也有不少通勤信義區、內湖科技園區的上班族，看中木柵兼顧房價與通勤便利的優勢。

　　「觀星台北」近年市場詢問度高，每年約有8至10件成交，坐落萬坪基地，居住環境安靜、管理完善且管理費相對親民，目前三房產品每坪約50萬至55萬元，二房產品約56萬至62萬元，具有不錯性價比。

　　捷運環狀線南環行經木柵路二段、三段沿線設置馬明潭站及行政中心站，預計2032年完工，捷運通車後將大幅提升交通便利性，目前木柵公寓價格仍較景美便宜約每坪10萬元，中古電梯大樓亦有約10萬至 15萬元價差，換算總價可相差300萬至400萬元，在預算考量下更具吸引力。

　　若與景美相比，雖然木柵目前商業機能仍略遜一籌，但在南環線建設帶動下，增值潛力受到市場期待；景美發展早，不少公寓屋齡已達 40年以上，木柵住宅屋齡更新、居住品質較佳，不少買方轉向木柵。

六都昨（3）日公布最新7月買賣移轉棟數合計達20,506棟、創近19個月新高，為月增12%、年增8.8%，顯示今年台股表現亮眼，股市資金外溢成屋市場，加上新案交屋潮、「青安2.0」末班車上車潮助攻，移轉量連兩月呈現「年月雙增」，買氣「築底升溫」。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，第1季央行微鬆綁加上上半年股市大漲的財富效益，今年上半年來、尤其從3月下旬到6月，市場以自用為主，買氣觸底回溫、維持穩定，惟整體市場仍維持盤整走勢。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨、台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐、永慶房屋研展中心副理陳金萍、中信房屋研展室副理莊思敏君認為，7月六都買賣移轉量寫下今年單月新高，且連兩月「年月雙增」，顯示在房市自住剛需支撐，加上新案交屋潮湧現、「青安2.0」末班車的上車潮助攻下，成屋市場逐漸走出打炒房陰霾，令全國不分南北、買氣呈「築底升溫」態勢。

資料顯示，7月六都買賣移轉棟數合計達20,506棟，不僅月增12%、年增8.8%，呈現連兩月「年月雙增」，更創近19個月新高；六都中，高雄市單月移轉量3,564棟，寫下近23個月大量，且年增率達26.2%居六都之冠，表現最亮眼。

六都公布了今年7月的買賣移轉棟數，總計六都共20,506棟，寫下近19個月新高，月增12%，年增8.8%，其中高雄寫下近23個月大量、年增率六都第一，表現最亮眼；台北市單月移轉棟數達2,352棟、年增13.5%，表現不俗；以月成長率看，台中市、台北市、高雄市各月增18.8%、17.5%、17.2%。

大家房屋企劃研究室公關襄理賴志昶分析，台股續創新高，增添部分資產族群進場房市的信心，惟房市前景仍不明朗，台北、高雄南北兩大都會區因地段優勢，吸引置產買盤齊聚。

徐佳馨指出，在房市自住當道下，資產型買盤回防蛋黃區趨勢顯著。累計今年前七月六都交易量合計為117,944棟，較去年同期年減0.9%。

　　台股高檔震盪，部分高檔獲利了結資金外溢至房市，7月各大房仲業門市交易量普遍與6月持平，但年增1～2成。房仲業者看好財政部青安3.0新增排富、排老申貸限制，觸發購屋民眾卡位心理，臨界門檻邊緣的準買方加速決策，為7月買氣挹注一波衝刺動能。

　　據各大房仲自結7月旗下門市交易量顯示，永慶房產集團、中信房屋、台灣房屋均較上月有5％內微幅成長，與去年同期相較，各大房仲年增12％～19％。

　　永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，上半年台股大漲讓財富效果發酵，部分民眾獲利了結將部分資金轉向房地產，帶動置產買氣，支撐 7月房市交易。青安3.0在8月上路後，市場交易重心可望聚焦於符合政策門檻的中古屋與中低總價產品，高總價住宅則呈現個案表現，若整體經濟情勢沒有大幅變化，預估下半年交易量有溫和回升的機會。

　　中信房屋總經理張世宗表示，首購族搶搭青安2.0末班車，隨著青安3.0將新增部分申貸限制，促使部分臨界門檻邊緣的準買方加速決策、提早落實購屋計畫，預期進入第四季後，年底選舉逼近，中央及各地方政府可能提出交通、產業、都更及公共建設等相關議題，為區域發展增添想像的空間，有助提振民眾購屋信心。

　　台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐指出，高薪、大齡首購族簽約送件腳步加快，計劃結婚小資夫妻看中青安3.0的婚育額度，微調預算上限，放寬屋齡或坪數條件，看房、議價的積極度有明顯差異，由於政策資源集中小資族群，後續1,200萬～1,800萬元總價的物件會是市場主力，尤其二房和小三房的家庭房型，需求會明顯增加。

永慶、住商、中信、台灣房屋四大房仲昨（31）日公布7月旗下仲介店頭成交數據顯示，7月交易量比6月小增1%~6.7%或小減3.5%，較去年同期增加11.9%~18.6%，顯示房市已脫離去年谷底、呈現緩步向上復甦，惟8、9月適逢傳統農曆民俗月，第3季交易量恐未能明顯增加。

中信房屋總經理張世宗指出，7月全國房市交易量大致與上月持平或小幅增加，顯示市場在剛性自用客戶出手下，房市仍具一定支撐力道；但他認為，7月台股處於高檔震盪格局，不少投資人選擇獲利了結、落袋為安，部分股市資金陸續轉向更具保值特性的成屋市場。

另一方面，張世宗表示，排富排老的「青安3.0」預計8月1日上路，因此7月出現首購族搶搭「青安2.0」末班車的買盤，同步推升單月買氣動能；他認為，8、9月適逢傳統民俗月，部分民眾基於習俗考量，交屋時程可能延後，預估第3季交易量不會明顯增加。

永慶房屋研展中心副理陳金萍則指出，國內強勁出口、經濟成長與前期股市財富效果，支撐7月房市交易，但第七波信用管制持續、銀行房貸授信審慎、利率仍處相對高檔，加上股市波動升高，限制房市擴量空間，認為整體市場仍將以自用、長期置產需求為主。

據永慶、住商、中信、台灣房屋四大房仲公布7月旗下仲介店頭成交數據指出，7月交易量小幅月減3.5%，或小增1%~6.7%，整體年增率達11.9%~18.6%；其中住商機構資料顯示，7月交易量月增6.7%、年增18.6%，以六都月成長率來看，各縣市各有消長，北市月減9.7%，新北月增3.9%，桃園月減5.6%，台中月增16.1%，台南月增31.6%，高雄月增15.7%，全國月增6.7%。

　　房地合一稅2.0上路五年，確實發揮打擊房產短期交易的效果。據財政部統計，至今年第一季為止，持有2年內交易、遭課45％重稅的短期交易雖已累積10.6萬件，不過占比已從最2022年最高的25.5％，降至今年的10％，持有逾5年的交易占比提高，成為買盤主流。

　　不僅持有2年內、45％稅率的交易占比快速降低，持有2至5年、35 ％稅率的占比，也從最高約20％降至今年的14.6％，遭課房地合一稅的房產交易中，持有5年內的比重，已經不到四分之一。

　　永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，2021年7月房地合一2.0上路後，對持有2年內出售的不動產課徵45％的重稅，但政策實施初期，在房市多頭氛圍及房價持續上漲帶動下，「短進短出」的投資行為活躍；不過2022年起政府推動平均地權條例修正，對預售屋換約限制、私法人購屋許可及炒作行為祭出更嚴格規範，2024年9月中央銀行祭出第七波選擇性信用管制，使投資客進場成本與交易門檻同步提高，短期交易明顯降溫。

　　這段期間適用45％高稅率占比逐年遞減，顯示投機客已淡出市場，房市逐步回歸自住及長期持有的市場結構。

　　持有5～10年、20％稅率的交易占比從2022年的29.5％，增加至今年第一季的41.8％；此外，適用15％、10％，以及無應納稅額的比例也有所提升，顯示課徵20％以下、持有5年以上的交易成主流，至今年第一季已達75％。

　　陳金萍表示，房地合一2.0短期交易最高45％稅率的持有期間從1年延長至2年，嚇阻短線投機買盤，有效抑制整體房市短期炒作交易風氣，政策修法後，購屋族群的持有年限呈現拉長趨勢，市場交易結構逐步轉向以中長期持有，政策發揮抑制短期炒作、引導理性持有的效果。

截至今年上半年，近一年半實價登錄顯示，北中南「重點重劃區」待售新案爆累計有近2.5兆元新高量，其中桃園待售戶數破萬戶且平均新建案銷售率不到兩成，桃園堪稱一級重災區；若單以銷售率來看，桃園以南預售建案平均銷售率不到兩成，相關建商壓力山大。

馨傳不動產智庫執行長何世昌分析，過去景氣進入修正期，新興重劃區因外來客需求驟降、銷售停滯，建商易出現「降價換成交」，因此過去重劃區多淪為房價下殺的重災區；不過，這一波房市買氣低迷卻大不同，「只有成交量重傷，房價未大幅度動搖」，多數建案依舊固守價格。

何世昌指出，雖然近一年半新建案待售存量創史上新高，但觀察待售賣壓來源中，新建案待售存量約九成為預售，成屋未賣出存量僅一成，因此造成建商資金壓力的新建餘屋賣壓有限，加上營建成本居高不下，因此市場雖可以期待建商讓利，唯短期要出現多殺多、房價大幅下跌的機率恐不高。

永慶房產集團彙整預售屋實價登錄資料指出，2025年至今，六都、新竹縣市重點重劃區待售餘屋約達2.48兆元新高，待售餘屋約11.49萬戶，其中來自重點重劃區待售戶數約達2.1萬戶，占比達18.32%；待售戶數最多都會區為桃園市1.05萬戶、占比達49.85%。新北市、台中市待售餘屋也各達5,913戶、2,240戶，比重各為28.1%、10.6%，居賣壓最重都會區第二、三名。

以銷售率來看，近一年半桃園以南預售建案平均銷售率不到兩成，新案買氣壓力山大，又以高雄市12.4%最低，其次為新竹縣市16.9%，桃園市、台中市、台南市則在18%~19%間；反觀雙北市買氣相對有撐，北市新建案平均銷售率達45.5%居六都之冠，其次為新北市39.8%。

　　在雙北房價持續高檔下，距離台北市區僅約15分鐘車程的深坑，因兼具通勤便利、房價親民與山林景觀，近年逐漸成為首購族、退休族關注的購屋區域。

　　永慶房屋深坑直營店店長林佑聰擁有14年房仲資歷，專營深坑老街商圈，如香榭華城、信義線上、帝品苑、新花園系列大樓，他表示，深坑全區人口約2萬多人，依生活圈可大致分為三區。北深路一段的土庫生活圈，以純住宅環境為主；北深路二段的老街商圈，擁有成熟商業機能、餐飲及採買便利性；北深路三段的深坑科技園區，聚集不少科技產業與企業，上班族人口較多。

　　交通方面，透過信義快速道路，開車10至15分鐘可達文山，約15至 20分鐘可到信義計畫區；經深南路、南深路20分鐘可到南港車站。林佑聰表示，深坑房價僅約文山的一半、信義及南港三分之一左右，每天多花約15分鐘車程，能節省近一半購屋成本。

　　區域兩側環繞山林綠地，綠覆率高，被形容為「台北市的後花園」，也是不少退休族或假日度假族喜愛的生活環境。

　　目前深坑主要有兩大購屋族群。第一類為首購族，不少鎖定文山區的年輕家庭，因台北市總價動輒2,000萬至3,000萬元，只好轉往房價更具親和力的深坑。

　　40至50年屋齡、25至30坪的公寓，目前仍有機會在1,000萬元內購入；30年左右屋齡、35至40坪的電梯住宅，總價約1,200萬至1,500萬元，若加購車位則再增加100萬至150萬元；屋齡約七年的中古華廈，每坪36萬至40萬元，新成屋每坪40萬至45萬元，相較安坑，部分新案價格仍具競爭力。

　　目前規劃中的深坑輕軌，預計串聯動物園站，雖在規劃階段，但已為市場帶來期待。深坑國中旁社會住宅已動工，未來將結合社福設施，可望提升整體公共建設與生活機能。

　　另一類客群則是退休及換屋族，兼具山林景觀與交通便利的特色，成為理想選擇。雲香路40年以上舊透天產品，地坪約24至30坪，總價約1,000萬至1,500萬元；社區型連棟透天如蔚嵐山莊，總價約2,000 萬至2,500萬元；深南路一帶的半山住宅為屋齡約17年的獨棟別墅，擁有獨立地號，總價約3,000萬至4,000萬元，受到企業主及高資產退休族青睞。

　　深坑房價在新北市僅略高於金山、萬里，與淡海新市鎮、鶯歌等區域相近。每年交易量約百件左右，不若大型重劃區熱絡，投資客比例低，市場以自住需求為主，房價呈現「抗跌、緩漲」格局。

　　◆達人小叮嚀

　　對首購族而言，可先在深坑建立第一桶房產資產，待未來房價穩定增值後，再逐步換屋至市區。由於深坑部分物件位於山坡地，購屋前仍須留意土地使用分區及貸款條件。一般住宅若非特殊限制，多數仍可取得正常房貸；若屬山坡地丙種建築用地，貸款成數通常約5至6成，建議購屋前先向銀行確認貸款條件。

　　房市空頭雖然已經進入預售屋成交價修正階段，不過最新統計仍然顯示，全台七都預售屋與成屋價格差距仍持續拉大，價差創下近七年來新高，尤以台中價差達8成最明顯；至於每坪單價差距，則以台北市48.1萬元最多。

　　由於預售屋將進入海量交屋階段，居高不下的房價恐面臨市場檢驗。

　　央行金龍海嘯掀起一波房市空頭衝擊迄今快22個月，成屋價格陸續修正，但預售屋價格還在上衝。據實價登錄資訊顯示，全台七都預售屋、成屋間的價差，已連續七年擴大；今年前四月預售屋價格僅台南、台中出現小幅下修，其餘五都仍繼續衝高。

　　統計顯示，七都中以台中的預售屋、成屋價差最大，預售屋每坪均價52.3萬元，比成屋高出23.7萬元，溢價幅度達82.8％。

　　其次為高雄的71％，預售屋每坪均價41.7萬元，比成屋高出17.3萬元。價差排名第三的是台南，預售屋每坪均價38.9萬元，比成屋貴6 9％。

　　預售屋房價最接近成屋的都會是桃園，二者每坪平均價差13.9萬元；預售屋、成屋價差最大的是台北市，預售屋每坪均價130.8萬元，成屋約82.7萬元，價差幅度達58％。

　　房產業者分析，預售屋和成屋間價差指標，攸關預售屋買方的銀行貸款前進行重新估價結果、或有意轉售時的市場接受度，尤其市場買氣轉弱、市場下行階段，預售屋交屋時若與附近成屋價格差距太大，則不免將面臨交屋後的價格考驗。

　　永慶房產集團總經理葉凌棋指出，七都預售屋和成屋價差已創近七年最高幅度，尤其以台中價差逾8成最明顯，2020年預售屋、成屋單價都在2字頭，但今年4月預售屋已漲至每坪52.3萬元，漲幅高達96. 6％，在成屋價格漲幅相對和緩下，迅速拉開二者價差至8成。

據六都地政局最新資料，今年6月六都房屋買賣移轉棟數達18,306棟，為月增11.3%、年增1.2%，顯示短期交易有落底回溫跡象；惟以整體今年上半年來說，成交量僅約9.74萬坪，跌破10萬棟，仍寫下2017年以來新低，更是1999年有紀錄以來第二低量。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，在央行第七波信用管制持續發酵，且銀行放款態度亦趨審慎下，2026年上半年買氣仍是自2016年以來不動產市場最艱困的半年之一。

信義房屋、住商機構、台灣房屋均認為，雖然今年上半年房市仍維持修正格局，不過對照5、6月移轉棟數連兩月月成長之下，顯示當前房市已有築底跡象；信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德認為，房市仍維持盤整走勢，短期內自用當道格局不變，但已脫離谷底。

資料顯示，今年上半年成屋市場成交量僅約9.74萬坪，10萬棟大關失手，不僅寫下2017年以來新低，更是1999年有紀錄以來第二低量。

不過若以單月觀察，台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中分析，六都建物買賣移轉棟數已連兩個月出現月增，顯示在房市利空鈍化下，加上今年以來台股對資產族群帶來的財富效應，部分資金有外流帶動中高價成屋市場買氣增加，預估下半年買氣將比上半年進一步回穩，今年全年交易量可望較去年「止跌持平」。

大家房屋企劃研究室公關襄理賴志昶則認為，6月六都移轉量年增率逐步轉正，主要來自交屋潮支撐，如新北三重、新莊，桃園龜山、蘆竹等區域新案交屋帶動，使單月增幅相對明顯，整體市場回溫訊號浮現。

陳定中指出，尤其新北市6月創下近13個月的單月最大量，推升6月都會區整體交易量較5月提升逾一成，年減幅也持續收斂至微減1.3%。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，雖然房市資金面持續受限，但在國內經濟基本面具支撐力下，預期下半年房市仍以自住需求為主，短期內市場價量大幅波動的可能性相對有限，整體房市交易朝向穩定趨勢發展。

中信房屋總經理張世宗指出，近期購屋詢問度已有所回升，顯示市場情緒轉趨正向，房市動能亦持續累積、蓄勢待發；再加上央行總裁楊金龍已明確表示「信用管制就到這裡」，意味後續不會再加碼緊縮，有助提振市場信心，預期下半年的市場交易量將有望溫和回升。